Ledermann verkaufte Häuser für 273 Millionen Franken

Die Stadt Zürich profitiert von Urs Ledermanns Geschäft mit der Swiss Life. Dank der Grundstückgewinnsteuer erhält sie fast 20 Millionen.

Die Ledermann Immobilien AG besitzt etliche Gebäude im Zürcher Seefeld: Sitz der Firma an der Seefeldstrasse 60.

Die Ledermann Immobilien AG besitzt etliche Gebäude im Zürcher Seefeld: Sitz der Firma an der Seefeldstrasse 60. Bild: Christian Beutler (Keystone)

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Diesen März verkaufte Urs Ledermann rund die Hälfte seiner Häuser an die Swiss Life. Den Preis hielten die beiden Parteien geheim. Der Kaufvertrag, im Handelsregister öffentlich einsehbar, löst nun das Rätsel: Die 28 Häuser, welche die Urs Ledermann AG (Liag) an die Swiss Life abtrat, wurden zu einem Gesamtwert von 272,8 Millionen Franken gehandelt. So viel Geld bekam der «Immobilienkönig vom Seefeld» aller­dings nicht. Abzüglich der Hypotheken, welche die Lebensversicherung übernahm, zahlte sie knapp 120 Millionen Franken.

Auch dieser Betrag landete nicht vollständig bei Urs Ledermann. Nach Hausverkäufen fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die einen Teil des Reingewinns dem Staat zuführt. In diesem Fall erhält die Stadt Zürich, wo fast alle ­Häuser stehen, 19,6 Millionen Franken. Zollikon bekommt 475'000, Wallisellen 515'000 und Thalwil 930'000 Franken. In diesen Gemeinden liegen je ein oder zwei Häuser aus dem Portfolio. Theoretisch betrüge die Grundstückgewinnsteuer sogar 9,5 Millionen mehr. Diesen Betrag kann Urs Ledermann dank der «Händlerprämie» aber wahrscheinlich abziehen.

Anhand der Höhe der Grundstückgewinnsteuer lässt sich Urs Ledermanns ungefährer Reingewinn ablesen. Der Grundsteuersatz sinkt mit steigender Besitzdauer von 40 auf 20 Prozent. Geht man von durchschnittlich 30 Prozent aus, verkaufte Ledermann die 28 Häuser etwa für 100 Millionen mehr, als er einst dafür bezahlt hatte. Alle Abgaben, Schulden und Hypotheken abgezogen bekommt die Liag für ihre 28 Häuser knapp 90 Millionen. Letzten Herbst versuchte Ledermann, sich mit einem Börsengang bis zu 130 Millionen Franken zu beschaffen. Das Vorhaben scheiterte, weil sich zu wenig Investoren für die Aktien interessierten.

Künftige Mieten bestimmen Preis

Quartierkenner vermuten, dass Ledermann die Häuser abstiess, weil er wegen aufwendiger Projekte wie dem Kino-Razzia-Umbau Geld benötigte. Seine Firma bestreitet dies. Man habe verkauft, um weiter wachsen zu können, hiess es letzten März. In früheren Interviews hatte Urs Ledermann allerdings betont, all seine Häuser behalten zu wollen.

Swiss Life und die Liag wollen sich nicht zu den konkreten Zahlen äussern. So bleibt offen, wie der Preis der Liegenschaften zustande kam. Immobilien­geschäfte fussen heute oft auf einem Marktwert, der gemäss internationalen Standards berechnet wird. Der Wert ergibt sich etwa aus der Schätzung, wie viel Geld zusammenkäme, wenn man alle Wohnungen eines Hauses im Stockwerkeigentum verkaufte.

Für die Swiss Life mache es keinen Sinn, Häuser auf diese Weise einzuschätzen, sagt Sprecher Florian Zingg. «Wir suchen langfristige Renditen für unsere Versicherten, diese erhalten wir durch Vermietung.» Generell bewerte man Liegenschaften aufgrund des möglichen Mietertrags bei einer Wiedervermietung. Dieser basiere auf den Erfahrungswerten, wie hoch die Mieterfluktuation natürlicherweise ausfalle. Mietervertreter kritisieren solche Schätzungsmethoden. Früher hätten die aktuellen Mieten den Preis eines Hauses bestimmt, sagt AL-Gemeinderat Niklaus Scherr. «Wenn man den Wert anhand künftig erwarteter Spekulationsmieten festsetzt, treibt dies die Preise in absurde Höhen.»

Der Ledermann-Swiss-Life-Vertrag listet zudem alle verkauften Häuser auf, sie wurden im März nur teilweise genannt. Zum Paket gehören zwei von Leder­manns Prestige-Neubauten: Wildbachgut und Münchhaldeneck. Sonst handelt es sich um kleinere Mehrfamilienhäuser. Die meisten liegen im Seefeld, fünf allein an der Säntisstrasse. Oft sind es Altbauten, die Ledermann nach dem Kauf sanierte. Insgesamt erwarb die Swiss Life rund 260 Wohnungen und ungefähr 20 Geschäftsräume.

Grundsteuer statt Bankensteuer

Den angeschlagenen Stadtfinanzen bringt das Geschäft eine unerwartete Linderung. Grundsteuergewinne in dieser Höhe kämen selten vor, sagt Bruno Fässler, Direktor des Stadtzürcher Steuer­amtes. Die Einnahmen durch Hausverkäufe sind in den letzten Jahren dank des Immobilienbooms allerdings konstant gestiegen. 2013 bekam die Stadt 243,3 Millionen – so viel wie noch nie. Budgetiert gewesen waren 170 Millionen Franken. Damit gleichen die Immobilien­geschäfte einen Teil der für Zürich schmerzhaften Steuerrückgänge aus, welche die Finanzkrise auslöste. Fässler vermutet, dass die Grundsteuern auch in den nächsten Jahren überdurchschnittlich hoch ausfallen. Man bearbeite viele hängige Fälle, der Immobilien­handel bleibe rege. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 14.07.2014, 00:32 Uhr

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