«Von Kulanz kann keine Rede sein»

Die SBB senken wegen des Baulärms vorübergehend die Mieten für die Wohnungen der Europaallee. Der Mieterverband sagt, wann lärmgeplagte Mieter eine Reduktion fordern können.

Bauarbeiten noch bis 2020: Baustelle Europaallee in Zürich. Foto: Steffen Schmidt (Keystone)

Bauarbeiten noch bis 2020: Baustelle Europaallee in Zürich. Foto: Steffen Schmidt (Keystone)

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Die Mieter an der Europaallee leiden unter dem nächtlichen Baulärm. Nun gewähren die SBB als Eigentümerin der Liegenschaften den besonders stark betroffenen Mietern bis Anfang Dezember eine Mietzinsreduktion von 20 Prozent. Die SBB sprechen von einer «Kulanzgeste». Zu Recht?
Von Kulanz kann keine Rede sein. Wenn Mieter über längere Zeit von aussergewöhnlichem Baulärm betroffen sind, ist der Vermieter zu einer Mietzinssenkung verpflichtet, egal ob die Bauarbeiten tagsüber oder nachts erfolgen. Bei nächtlichen Bauarbeiten ist die Beeinträchtigung natürlich besonders stark. Deshalb muss auch die Reduktion entsprechend hoch ausfallen.

Wie viel Mietzinsreduktion können Mieter denn wegen Baulärm verlangen?
Das ist Ermessenssache und wird von den Schlichtungsbehörden von Fall zu Fall beurteilt, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen können. Die Spannbreite bei Baustellen liegt zwischen ungefähr 10 Prozent und 30 Prozent Reduktion. Im vorliegenden Fall sind 20 Prozent sicher nicht zu hoch angesetzt. Beim Mieterverband sind Merkblätter erhältlich, die mit Beispielen veranschaulichen, welche Forderungen Mieter stellen können.

Wie laut muss der Lärm sein?
Feste Grenzwerte, etwa in Dezibel, gibt es nicht. Der Lärm einer Baustelle muss deutlich über den durchschnittlichen Stadt- und Strassenlärm hinausgehen, damit die Miete reduziert werden muss. Wegen jeder Haussanierung in der Nachbarschaft eine Mietreduktion zu fordern, geht nicht.

Wie lange muss der Baulärm mindestens andauern?
Es gibt keinen Mindestzeitraum. Wenn die Lärmbelästigung stark ist, kann im Prinzip vom ersten Tag an eine Reduktion gefordert werden. In der Praxis wird jedoch ein Gericht eine Beeinträchtigung von weniger als drei Tagen wahrscheinlich als Bagatellfall einstufen und die Forderung des Mieters abweisen. Der Vermieter kann die ihm entgangenen Einnahmen im Übrigen vom Baustellenbetreiber zurückfordern.

Anscheinend ist in den Mietverträgen für die Wohnungen an der Europaallee festgehalten, dass die Mieter sich des Baulärms bewusst sind. Kann sich ein Vermieter so vor allfälligen Forderungen schützen?
Im Normalfall nicht. Der Mietzins einer Wohnung reflektiert den vertragsgemässen, also makellosen, Zustand des Mietobjekts. Treten Mängel auf – zum Beispiel infolge Baulärms –, muss dies im Mietzins reflektiert sein. Anderslautende Abmachungen wären höchstens im Falle einer Zwischennutzung denkbar, wenn ein Mieter akzeptiert, dass bestimmte Mängel nicht behoben werden und die Miete entsprechend tief ausfällt.

Das heisst, die Mieter der Europaallee hätten den Vertrag unterschreiben und gleich nach dem Einzug eine Mietzinsreduktion fordern können?
Genau. Ich schätze, vor einem Mietgericht hätten sie damit sehr gute Chancen gehabt.

Nun bieten die SBB ihren Mietern anscheinend sogar an, während besonders lauter Nächte im Hotel übernachten zu können.
Dass die SBB so weit gehen, spricht dafür, dass der Lärm wirklich sehr störend sein muss. Das ist an sich eine grosszügige Offerte, aber die Kundschaft im Hochpreissegment muss auch besonders gepflegt werden, damit sie nicht abspringt.

Erstellt: 17.10.2014, 13:04 Uhr

Ruedi Spöndlin ist Jurist und Rechtsberater des Mieterinnen- und Mieterverbands Deutschschweiz. Foto: PD

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