Wer über das Dörfli herrscht

670 Gebäude, 769 Eigentümer: Die Macht im Nieder- und Oberdorf ist zersplittert. Mit einer Ausnahme.


Die Eigentümer des Ober- und des Niederdorfs. Für die Vollbild-Ansicht hier klicken


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Das Dörfli ist ein Quartier ohne König. Niemand hat hier Macht anhäufen können, kein Einzelner kontrolliert mehr als ein halbes Dutzend Häuser. Das zeigt eine TA-Auswertung, die auf anonymisierten Grundbuchdaten basiert. 769 Eigentümer teilen sich 670 Gebäude, die von Central, Limmatquai, Bellevue und Seilergraben eingegrenzt sind. Wenn es jemanden gibt, der das Ober- und Niederdorf regiert, dann ist es die Stadt Zürich selbst: Sie ist an 138 Gebäuden beteiligt. Ansonsten gleicht die Gegend rechts der Limmat einem Flickenteppich aus Kleingrundbesitzern – Private, Gewerbler, Familien-AGs, Zünfte und Studentenverbindungen, gemeinnützige Institutionen – und immer mehr auch grossen Investoren: Banken, Pensionskassen, Immobiliengesellschaften.

Die zersplitterte Dörfli-Eigentümerschaft habe eine lange Geschichte, sagt Nicola Behrens. Der Historiker vom Zürcher Stadtarchiv hakt bei der vorletzten Jahrhundertwende ein: Damals hauste die Unterschicht in der Altstadt. In verlotterten Häusern, «an denen man seit zwei Generationen nichts mehr ­geflickt hatte». Behrens spricht von «A-Bewohnern» – Arme, Alte, Arbeitslose, Ausländer. Kleingewerbler am Existenzminimum. Witwen, deren Männer sich totgesoffen hatten. Prostituierte. Wer würde auf die Idee kommen, in einem solchen Quartier Eigentum zu kaufen? «Wer Geld hatte, baute dort, wo es Platz hatte und wo es nicht stank: ausserhalb der Altstadt», sagt Behrens.

So blieb es während Jahrzehnten. Der frühere Stadtbaumeister Hermann Herter notierte 1929: «In der Altstadt wohnen heute noch circa 22'000 Menschen, zum grossen Teil zusammengepfercht in schlechten Räumen und Schlupfwinkeln in engen Gassen, wo weder Licht noch Sonne Zutritt haben.»

Das «Gässchen-Elend»

1928 übernahm die Linke in Zürich die Regierung. Sie machte das «Gässchen-Elend» in der Altstadt zum politischen Thema. Die Stadt gründete einen Fonds, um Häuser aufzukaufen – und abzureissen. Die Idee: Man wollte Häuserblöcke «auskernen», also einzelne Gebäude abbrechen, um Innenhöfe zu schaffen. Später gingen die Pläne noch weiter: Städtische Architekten dachten darüber nach, das ganze Quartier niederzureissen und durch futuristische Siedlungen zu ersetzen. Oder wenigstens «richtige» Strassen durch die Altstadt zu ziehen. Mit solchen Gedanken kaufte die Stadt Haus um Haus, vor allem am Neu- und am Rindermarkt, wo eine Verlängerung der Zähringerstrasse bis zum Obergericht geplant war – ganze Häuserreihen waren im Weg.

Die dort gekauften Liegenschaften gehören der Stadt bis heute. Die grossen Abbruchpläne blieben Pläne. Der «Zähringerdurchstich» scheiterte 1942 am Widerstand des Kantons, der schon damals die Altstadt erhalten wollte. Nach diesem Veto begann die Stadt, ihre Politik um 180 Grad zu drehen. Bald hiess es, die Altstadt solle bewahrt, nicht abgerissen werden. Und während Zürich rundherum wucherte, blieb das Dorf das Dorf.

Zumindest vordergründig. Denn von manchem Gebäude blieb nur die Fassade übrig – dahinter liessen Eigentümer moderne Geschäftsräume einrichten. Max Frisch kritisierte dies im Jahr 1953: «Ein schwieriges Unterfangen! Zwar ist es möglich, Eisenbeton zu tarnen mit Quadern aus Haustein, mit Stichbogen und mit echten Erkerlein aus dem Mittelalter; doch ganz vereinen lassen sie sich nicht, scheint es, der Massstab und die Rendite.»

15 bis 20 Verkäufe pro Jahr

Mehr und mehr Hausbesitzer machten sich Gedanken über diese Rendite. Hauspreise und Mieten begannen anzuziehen. Und der Häusermarkt trocknete aus. «Niemand will ein Haus verkaufen, dessen Wert steigt und steigt», sagt Nicola Behrens. Das gilt bis heute. Die Dörfli-Eigentümerschaft verändert sich in Zeitlupe. Nur wenige Liegenschaften wechseln den Eigentümer, circa 15 bis 20 Wohnungen oder Häuser sind es pro Jahr, schätzt Alex Gossauer vom Notariat Zürich-Altstadt. Und das, obwohl heute Rekordpreise erzielt werden könnten. «Liegenschaften im Niederdorf sind heiss begehrt», sagt Immobilienspezialist Urs Küng von Partner Real Estate. «Die Häuser sind weg, bevor man auch nur davon hört, dass sie zu haben sein könnten», sagt Behrens.

Und wenn einmal ein Haus den Besitzer wechselt, kann der Preis bizarre Höhen erreichen. Urs Küng erzählt von einem Verkauf, bei welchem die Bank den Wert der Liegenschaft auf einen mittleren einstelligen Millionenbetrag schätzte – und der Käufer am Ende 50 Prozent drauflegte, um den Zuschlag zu bekommen. «Das ist Liebhaberei, wie ein Häuschen im Tessin», sagt Küng. Und dafür gäben vermögende Leute auch mal mehr aus.

Die TA-Auswertung zeigt, dass inzwischen einige Immobilieninvestoren im Quartier Häuser gekauft haben. «Der Druck kommt vom Limmatquai her, wo die besten Lagen sind», sagt Behrens. Langjährige Bewohner sehen darin eine Gefahr für die DNA des Quartiers. Umso dankbarer sind sie den früheren Stadtplanern, deren gescheiterte Visionen dafür verantwortlich sind, dass die Stadt heute günstig Läden und Wohnungen vermieten kann. Schreiner Massimo Biondi (70), der am Rindermarkt seine Werkstatt hat, zählt auf: «Der Metzger Zgraggen? Ein Stadtmieter. Frankie, der Coiffeur, den alle kannten? Ein Stadtmieter. Ich selbst? Ein Stadtmieter.» Dann schweigt er kurz, bevor er hinzufügt: «Eine ‹richtige› Miete könnten wir doch niemals bezahlen.»

(Erstellt: 23.02.2015, 23:40 Uhr)

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