Bundesgericht stärkt Mieter

Wer den Anfangsmietzins anfechten will, muss bei Wohnungsnot keine Zwangslage mehr nachweisen. Laut den Richtern entspricht die Marktmacht der Vermieter Kartellen.

Zürichs Wohnungsmarkt ist laut Bundesgericht im Ungleichgewicht: In Massen strömten Interessenten gestern zur Besichtigung der Siedlung Kronenwiese. Video: Lea Blum

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Mieter in Stadt und Kanton Zürich müssen überhöhte Mietzinse künftig nicht mehr widerstandslos akzeptieren. In einem wegweisenden Urteil stärkt das Bundesgericht Lausanne jetzt Mieterinnen den Rücken, die sich gegen überrissene Anfangsmieten zur Wehr setzen. Zwei junge Männer, die im März 2013 eine 3½-Zimmer-Wohnung am Stampfenbachplatz bezogen hatten, haben die vertraglich vereinbarte Miete von 3900 Franken netto mithilfe des Mieterverbandes angefochten. Vor dem Mietgericht und dem Zürcher Obergericht zunächst ohne Erfolg.

Die Männer, die sich die 3½-Zimmer-Wohnung teilen, hatten geltend gemacht, dass sie aufgrund der angespannten Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt gezwungen gewesen seien, die überhöhte Miete zu akzeptieren. Das Obligationenrecht sieht vor, dass man einen Anfangsmietzins bis zu 30 Tage nach Abschluss des Mietvertrags anfechten kann, wenn man sich «wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah».

Ungleiche Vertragspartner

Das Obergericht Zürich weigerte sich jedoch, die geltend gemachte Missbräuchlichkeit des Mietzinses zu überprüfen. Es begründete dies damit, dass die Männer keinen Nachweis dafür erbracht hätten, dass sie lange und intensiv, aber dennoch erfolglos eine günstigere Wohnung gesucht hätten. Diese Forderung des Obergerichtes als Voraussetzung für die gerichtliche Überprüfung des Mietzinses hat das Bundesgericht klar und deutlich zurückgewiesen.

Für die oberste Gerichtsinstanz der Schweiz reicht es für die Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses aus, dass ein lokaler Wohnungsmarkt objektiv aus dem Gleichgewicht geraten ist. In der Urteilsbegründung findet das Bundes­gericht für das vielerorts herrschende Ungleichgewicht zwischen den «Vertragspartnern» Mieter und Vermieter deutliche Worte: «Es ist eine Binsenwahrheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnehmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrages ermöglichen könnte.»

Infografik: Wohnungsnot in Städten

Um den Missbrauch dieses Marktungleichgewichts zu verhindern, habe der Gesetzgeber die Möglichkeit der nachträglichen Anfechtung des Mietzinses geschaffen, erläutert das Bundesgericht. Und weiter: «Im Mietrecht hat sich erwiesen, dass beim Neuabschluss von Verträgen die Gefahr missbräuchlicher Mietzinse namentlich dann besteht, wenn der Bestand an verfügbaren Wohnungen so gering ist, dass ein Interessent den Vertrag auch dann abschliesst, wenn der Anbieter missbräuchliche Preise verlangt. In diesen Fällen besteht rein aufgrund der Marktlage ein Zwang zum Abschluss des Mietvertrages – auch zu missbräuchlichen Bedingungen.»

Dass das Ausmass des Wohnungsmangels in Stadt und Kanton Zürich ein Ausmass erreicht hat, das es Vermietern ermöglicht, die Vertragsbedingungen zu diktieren, steht für das Bundesgericht ausser Frage. Die Richter in Lausanne stützen sich dabei auf statistische Werte wie den Leerwohnungsbestand von 0,11 Prozent in der Stadt Zürich und von 0,61 Prozent im Kanton (Stand 2013). Die Tatsache eines Marktungleichgewichts stehe angesichts dieser Datenlage ausser Frage, schreibt das Gericht. In dieser Situation von den Klägern zu verlangen, dass sie ihre Betroffenheit durch die Wohnungsnot persönlich nachweisen müssten, sei vom Gesetzgeber nicht intendiert. Die Knappheit des Angebots verschafft Vermietern nach Auffassung des Bundesgerichts eine Marktstellung, die derjenigen «marktmächtiger Unternehmen» gleichkomme. Die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gemäss Obligationenrecht diene daher der gleichen Zielsetzung wie die Kartellgesetzgebung.

In einem Exkurs in die Entstehungsgeschichte und das politische Ringen um den Anfechtungsartikel stellt das Gericht fest, dass die objektiv feststellbare Wohnungsnot für eine Anfechtung ausreicht. Das Obergericht Zürich muss sich deswegen jetzt mit dem konkreten Fall befassen und prüfen, ob der Mietzins missbräuchlich ist.

Hauseigentümerverband erbost

Für den Mieterverband Zürich, der das Urteil für die jungen Männer erstritten hat, ist mit dem gestern publizierten Urteil eine hohe Hürde für die Anfechtung missbräuchlicher Anfangsmieten gefallen. Geschäftsleiterin Felicitas Huggenberger rechnet dennoch nicht mit einer Klagewelle. Der Hauseigentümerverband (HEV) gibt sich dagegen angesichts des Urteils alarmiert. Die Hürde zur Anfechtung eines überhöhten Mietzinses habe das Bundesgericht mit seinem Urteil zu tief gelegt, kritisiert er. Der im Schweizer Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben werde untergraben. Eine «allgemein gehaltene sogenannte Wohnungsknappheit» dürfe für die Anfechtung des Anfangsmietzinses nicht genügen, fordert der HEV in einer Stellungnahme. Er beklagt die Rechtsunsicherheit für Vermieter, da diese fortan bei jedem Vertragsabschluss mit einer nachträglichen Anfechtung des Mietzinses rechnen müssten, «namentlich in grossen Städten».

Die Hauseigentümer fordern, dass «der Mieter, welcher dem Vertragspartner einen tieferen Mietzins aufzwingen will», erfolglose Suchbemühungen nachweisen muss und aufzeigt, dass er in einer Zwangslage war.

Urteil 4A_691/2015 vom 18. 5. 2016

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 03.06.2016, 23:07 Uhr

Wohnungsnot genau definieren

Politischer Vorstoss geplant

Wie wird Wohnungsnot definiert? Laut dem Bundesgericht lässt sich dieser Zustand mit amtlichen statistischen Angaben belegen. 0,11 Prozent betrug die Leerwohnungsquote im Zürcher Fall im Juli 2013. Allerdings, eine scharfe Definition, die gesetzlich verankert ist, gibt es bisher nicht. Gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) spricht man in der Praxis entweder von Wohnungsnot (Leer­wohnungsziffer kleiner als 1 Prozent), von Wohnungsmangel (1 bis 1,5 Prozent) oder von einem funktionierenden Wohnungsmarkt (grösser als 1,5 Prozent).

Das BWO sieht auf Anfrage keinen Bedarf, diese Faustregel in ein Gesetz zu giessen. Sollte es aber politische Vorstösse dazu geben, werde man sie entsprechend prüfen. Möglicherweise wird das BWO bald gefordert sein. Für den Obwaldner CSP-Nationalrat Karl Vogler könnte eine gesetzliche Grundlage im Sinne der Rechtssicherheit durchaus sinnvoll sein, wie er sagt. Vogler erwägt, einen Vorstoss dazu zu lancieren. Er hält es zudem für wichtig, die Leerwohnungsziffer möglichst vollständig zu erheben, also zum Beispiel auch all jene Wohnungen zu erfassen, die heute nicht in der Statistik auftauchten. Das sind etwa jene, die nicht über eine offizielle Plattform ausgeschrieben werden.

HEV-Präsident Hans Egloff spricht – im Lichte des Urteils – von einem möglichen Ansatz für mehr Rechtssicherheit. Allerdings steht er dem Ansinnen kritisch bis ablehnend gegenüber, da es den Wohnungsmarkt weiter regulieren würde. (sth)

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