Zürcher Manor-Haus: Das wird aus dem Shopping-Tempel

100 Millionen Franken investiert die Besitzerin Swiss Life in das Gebäude. Die Nutzung wird sich stark verändern.

Weniger Retail, mehr Büros: Die Swiss Life hat neue Pläne für das Gebäude an der Bahnhofstrasse (links). <nobr>Foto: Dominique Meienberg</nobr>

Weniger Retail, mehr Büros: Die Swiss Life hat neue Pläne für das Gebäude an der Bahnhofstrasse (links). Foto: Dominique Meienberg

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Mehr arbeiten, dafür weniger shoppen: Im Manor-Gebäude an der Zürcher Bahnhofstrasse stehen grosse Veränderungen an. Der Besitzer, Lebensversicherer Swiss Life, will im Frühling 2020 mit den Umbauarbeiten beginnen. Sie sollen zwei bis drei Jahre andauern und 100 Millionen Franken kosten.

Die grösste Veränderung: Die einstigen Verkaufsflächen des Warenhauses werden zerstückelt, die Retailflächen zu einem grossen Teil verschwinden. Ab dem zweiten Stock müssen sie Büros und Co-Working-Spaces Platz machen.

Manor wird nicht mehr zurückkehren

Erst im September wurde bekannt, dass Manor seinen angestammten Platz an der Bahnhofstrasse räumen muss. Der Mietvertrag mit Swiss Life wurde nicht verlängert, weil Manor nicht bereit war, die Mieterhöhung von 6 auf angeblich 19 Millionen Franken zu zahlen. Nach 35 Jahren muss das Warenhaus seine Tore Ende Januar 2020 schliessen. Dass es nach dem geplanten Umbau dort wieder einzieht, sei ausgeschlossen, teilte Swiss Life an einer Medienkonferenz mit.

Und nach dem Umbau der Liegenschaft wird vieles anders. Denn die Ladenflächen verteilen sich dann nur noch auf das erste Untergeschoss, Erdgeschoss und den ersten Stock. Und statt wie bisher auf einer grossen Fläche sollen verschiedene Anbieter in unterschiedlich grossen Läden mit Flächen zwischen 40 und 300 Quadratmetern einziehen. Der Grundriss sehe zum jetzigen Zeitpunkt zehn Flächen vor, die je nach Bedürfnis der Mieter angepasst werden könnten, erklärt Renato Piffaretti, Leiter Immobilien Schweiz von Swiss Life.

Verkaufsfläche muss Büros weichen

Doch insgesamt vier Etagen des jetzigen Warenhauses werden zu Büroräumen umgebaut. Besonders in diesem Segment verspüre Swiss Life eine grosse Nachfrage: Nachdem bekannt geworden sei, dass Manor rausmüsse, habe man sich vor Anfragen kaum retten können, sagt Piffaretti. Unter den Interessenten seien Ingenieurbüros, Wirtschaftsberater, aber auch Start-ups.

«Es ist schade, dass es weniger Retailflächen gibt»Anna Schindler,
Direktorin Stadtentwicklung Zürich

«Es ist schade, dass es weniger Retailflächen gibt», sagt Anna Schindler, Direktorin Stadtentwicklung Zürich. Die Stadt sei schon seit langer Zeit im Gespräch mit Manor und Swiss Life. Dass man sich für die Kombination aus Retail- und Büroflächen entschieden habe, sei sehr wahrscheinlich aus einer wirtschaftlichen Überlegung heraus geschehen. Immerhin würden Co-Working-Flächen eine Nutzung durch die Öffentlichkeit möglich machen, sagt Schindler.

Mietzins von sechs Millionen

Auch Gastronomiekonzepte sollen im Manor-Gebäude Einzug halten. Wer und wie viele es letztlich sein werden, sei noch offen, sagt Piffaretti. Mit diesem «Mietermix» wolle man die Mieterträge im Vergleich zu heute verdreifachen.

Damit ist es bald vorbei: Shoppen im Manor-Haus an der Bahnhofstrasse. Foto: Dominique Meienberg

Bereits mit der geschrumpften Retailfläche, die neu 4000 Quadratmeter betragen soll, wäre es Swiss Life möglich, den Mietzins von sechs Millionen zu erzielen, schätzt ein Branchenkenner. So viel wie Manor für die gesamte Fläche von 11’000 Quadratmetern heute zahlt. Büroflächen im Umfeld des Warenhauses würden pro Quadratmeter und Jahr um die 550 Franken kosten.

Detailhändler haben es schwer

Das Manor-Gebäude steht im unteren Bereich der Bahnhofstrasse nahe dem Hauptbahnhof. Diese Lage gilt als durchmischt: Gastronomieformate und Läden wechseln sich ab. So zählt diese Lage auch zu den höchstfrequentierten in der Schweiz. Zahlen von Wüest Partner zeigen: Um die 50’000 Personen laufen täglich auf der Höhe des Manor-Gebäudes vorbei. Nur in der Nähe des Hauptbahnhofs und des Paradeplatzes sind die Passantenzahlen höher.

Dass eine hohe Frequenz nicht unbedingt auch ein Garant fürs gute Geschäft ist, erleben viele Detailhändler. So auch Manor. Seit 2010 schrumpfen die Umsätze der Warenhäuser: von damals 2,98 Milliarden Franken auf heute geschätzte 2,4 Milliarden. Umsatzzahlen gibt das Familienunternehmen Maus Frères, dem Manor gehört, seit 2015 keine mehr heraus.

Der Detailhandel befindet sich im Wandel: Das Einkaufserlebnis steht immer mehr im Fokus, und die Kombination aus stationärem Showroom und Onlinehandel nimmt zu. Das führe zu einer veränderten Nachfrage, heisst es bei Swiss Life. Und auf diese würde man durch den Umbau reagieren.

In der Schweiz baut der Versicherer sein Immobilienportfolio stetig aus. Neben Staats- und Firmenanleihen ist es mit einem Anteil von fast 20 Prozent eine wichtige Anlageklasse. Denn im anhaltend tiefen Zinsumfeld lässt sich mit Immobilien immer noch eine gute Rendite holen. Das gesamte Immobilienportfolio von Swiss Life in Europa ist 96 Milliarden Franken schwer. 1250 Liegenschaften besitzt Swiss Life in der Schweiz. Um die 20 davon stehen in Zürich an sogenannten «high street locations» – an idealer Lage an und um die Bahnhofstrasse. Sie alle weisen einen Mix aus Retail, Büro und Wohnraum auf. Die Erträge sollen steigen, denn Hauptanliegen des Lebensversicherers ist es, Rendite für seine 1,4 Millionen Kunden zu erzielen.

Zwei Ikonen, eine stirbt: Das blaue Zürcher Tram fährt weiter durch die Bahnhofstrasse, der Einkaufstempel Manor verschwindet. Foto: Urs Jaudas.

Erstellt: 28.10.2019, 15:40 Uhr

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