Sein kleines Immobilienwunder

Die Baugenossenschaft Zurlinden kann in Zürich erneut mehrere Liegenschaften kaufen. Das liegt auch an ihrem ungewöhnlichen Profil: gewerbenah und eher bürgerlich.

Zurlinden-Präsident Urs Frei vor einem der neu erworbenen Wohnhäuser in Altstetten. Foto: Fabienne Andreoli

Zurlinden-Präsident Urs Frei vor einem der neu erworbenen Wohnhäuser in Altstetten. Foto: Fabienne Andreoli

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Auf dem Zürcher Immobilienmarkt ist es wie in der Turnhalle: Wenn einer zum ersten Mal eine schwierige Turnübung steht, könnte es Zufall sein. Beim zweiten Mal muss mehr dran sein. Das erklärt den Stolz im Gesicht von Urs Frei, Präsident der Zürcher Baugenossenschaft Zurlinden, während er über eine Mappe mit Bildern von fünf Liegenschaften streicht. Alles Häuser in Zürich, dem teuersten Pflaster landesweit, und alle gehören sie seit kurzem der von ihm geführten Genossenschaft.

Die Zurlinden hat es also erneut geschafft. Um den Jahreswechsel hatte sie schon einmal gemeldet, dass sie einem Privaten in Zürich-Altstetten 51 Wohnungen abgekauft habe. Jetzt kommen 74 Wohnungen aus dem Portfolio einer Pensionskasse hinzu. Sie stehen in Altstetten, Neuaffoltern, Witikon und sogar am Zürichberg. Für Frei ein Anlass, seinen eigenen Lehrsatz über den Immobilienmarkt zu platzieren: «Hier fressen nicht die Grossen die Kleinen, sondern die Schnellen die Langsamen.»

Die insgesamt 125 Wohnungen machen gerade mal ein halbes Promille des gesamten Wohnungsbestandes in Zürich aus. Man könnte also einwenden: kaum der Rede Wert. Aber der Verkauf von Kapitalgesellschaften, institutionellen Anlegern oder Privaten an gemeinnützige Baugenossenschaften ist von besonderer Bedeutung, wenn es um das sogenannte Drittelsziel geht.

Wettrüsten auf Baustellen

Seit die Stadtzürcher Stimmberechtigten beschlossen haben, dass bis im Jahr 2050 ein Drittel aller Wohnungen gemeinnützig sein soll, liefern sich Genossenschaften und gewinnorientierte Immobilienfirmen ein Wettrüsten auf den Baustellen. Beide mauern im Akkord, wobei mal die eine Seite vorn liegt, mal die andere. 2017 war jede zweite von 2600 neuen Wohnungen gemeinnützig, im Vorjahr hingegen nur jede sechste. Daher ist zweifelhaft, ob man mit einer Bau­offensive dem Drittelsziel wirklich näherkommt – bei der letzten Erhebung 2016 fehlten den Gemeinnützigen je nach Zählweise bis zu sechseinhalb Prozentpunkte.

Wenn hingegen Wohnungen von Privaten an Baugenossenschaften übergehen, zählt das fürs Drittelsziel doppelt. Weil bei den einen wegfällt, was bei den anderen dazukommt. Die 125 neuen Wohnungen der Zurlinden wiegen deshalb anteilsmässig so viel wie 250 Wohnungen. Der Erfolg der Baugenossenschaft auf dem Markt ist auch bemerkenswert, weil solche Verkäufe in Zürich selten sind. Im Schnitt gingen zuletzt pro Jahr nur etwa neun Grundstücke an gemeinnützige Genossenschaften. Oder flächenmässig gesprochen: etwa 11000 Quadratmeter, was eineinhalb Fussballfeldern entspricht. Die Zurlinden hat diesen Durchschnittswert in den letzten drei Monaten mit fast 13000 zugekauften Quadratmetern im Alleingang übertroffen.

Das hat laut Präsident Urs Frei auch damit zu tun, dass seine Genossenschaft mit 1800 Wohnungen zwar eine der grössten im Kanton ist, aber nicht dem Stereotyp entspricht. In der öffentlichen Wahrnehmung dominieren links-alternative Projekte wie die Kalkbreite: Vereinigungen von Mietern, denen es um «mehr als Wohnen» geht. Die rund 50 Genossenschafter der Zurlinden dagegen sind Unternehmer aus der Baubranche. Sie sind Gartenbauer, Kücheneinrichter, Gipser – Frei selbst leitete lange die Fensterfabrik Albisrieden.

Häuser schaffen Arbeit

Die Genossenschaft ist für sie eine Einkommensquelle, weil es an den vielen Häusern immer wieder zu tun gibt und sie sich für diese Arbeiten bewerben können. Ihre Motivation ist also wirtschaftlicher Art, nicht ideologischer. Sie haben sich zwar in der Szene einen Namen gemacht, weil sie mit innovativer Bautechnik auf die 2000-Watt-Gesellschaft hinwirken, ticken aber politisch eher bürgerlich.

Die ungewöhnliche Zusammensetzung hat zwar zur Folge, dass die Mieterinnen und Mieter keine Mitsprache haben, dafür macht sie die Genossenschaft flexibel – und das kam ihr beim jüngsten Kauf zugute. In der Regel können Genossenschaften wegen der überhitzten Immobilienpreise nur dann Häuser kaufen, wenn die Verkäufer gezielt nach einer solchen Lösung suchen. Zehn Objekte in der Stadt wechselten so in den letzten Jahren die Hand, darunter auch jenes in Altstetten, das vor drei Monaten an die Zurlinden ging.

Im aktuellen Fall war es aber ein normaler Immobilienmakler, der die fünf Liegenschaften im Auftrag einer Pensionskasse verkaufte. Dass er damit auch an die Zurlinden-Genossenschaft herantrat, lag nicht nur an deren guten Kontakten aus der Baubranche. «Der Makler wusste auch, dass wir das Geschäft schnell abwickeln können», sagt Frei.

Ihr Gebot von 42,5 Millionen Franken war nicht das höchste. Andere Interessenten, darunter institutionelle Anleger, konnten mehr bieten. Der Genossenschaft kam zugute, dass sich die Pensionskasse um die bisherigen Mieter sorgte, weil es sich zum Teil um langjährige Angestellte der Firma handelte. Nach zwei Monaten war der Deal besiegelt.

Ungewöhnlicher Weg

Der einzige Haken an der Sache: Der Preis ist aus Sicht der Genossenschaft zwar gut, aber er ist wegen des überhitzten Marktumfelds trotzdem so hoch, dass es nicht ohne eine etwa zehnprozentige Erhöhung der Mietzinsen geht – entweder jetzt oder bei späteren Mieterwechseln. Dies, obwohl die Zurlinden wie alle gemeinnützigen Genossenschaften mit der Kostenmiete operiert. Sie darf also nur so viel verlangen, wie zur Deckung von Kosten und Unterhalt nötig ist.

Die Genossenschaft beschreitet deshalb einen ungewöhnlichen Weg, wie schon bei ihrem letzten Kauf: Sie beantragt bei der Stadt einen Abschreibungsbeitrag – eine finanzielle Unterstützung für den Kauf, die es ihr erlauben würde, das bisherige Mietzinsniveau beizubehalten.

Bisher gewährt die Stadt solche Beiträge nur ihrer eigenen Stiftung für preisgünstiges Wohnen, der PWG. Diese erhält für ihre Hauskäufe jährlich bis zu 5 Millionen Franken – dabei werden ihre Liegenschaften nicht mal ans Drittelsziel angerechnet.

Die Zurlinden als aktive Hauskäuferin möchte das ändern. Sie kommt womöglich zu früh. Beim Stadtrat ist ein Vorstoss hängig, der einen Fonds verlangt, mit dem gemeinnützige Wohnbauträger beim Kauf von Häusern unterstützt werden. Der Stadtrat ist offen für die Forderung, er hat für die Umsetzung noch bis Mitte 2020 Zeit. Der Impuls kam von Rot-Grün, nicht von der FDP – obwohl diese den Baugewerblern der Zurlinden-Genossenschaft politisch näher stehen müsste. Die Bürgerlichen befürchten, dass ein solcher Fonds preistreibend wirkt. Sie würden städtische Abschreibungsbeiträge am liebsten ganz streichen.

Erstellt: 12.03.2019, 12:44 Uhr

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