Das Zürcher Niederdorf verwandelt sich in eine Agglo-Gasse

Denner ist eine Ausnahme: Der Discounter jubelt über das Niederdorf. Noch in diesem Jahr wird er dort seine neue Niederlassung eröffnen. «Es ist ein genialer Standort», schwärmt Mediensprecher Thomas Kaderli.

Denner bewirbt den neuen Standort mit roten Plakaten in den Schaufenstern beim Eingang ins Niederdorf gleich beim Central und rechnet mit viel Laufkundschaft und hungrigen Studenten von Uni und ETH. Entsprechend wird das Unternehmen das Angebot gestalten: Getränke (auch alkoholische) und Essen, das man nicht mehr zubereiten muss. Convenience-Food also. Wann der Express Denner genau eröffnet wird, ist noch nicht klar. Die Baubewilligung steht laut Konzernsprecher Kaderli noch aus, auch zu den Öffnungszeiten will er sich nicht äussern.

Katerstimmung

Denners Euphorie für das Niederdorf, das vom Central bis zur Stüssihof­statt beim Kino Stüssihof reicht, ist einzigartig. Ansonsten herrscht vor allem Katerstimmung. Nicht mehr ans Geschäft in der Altstadt glauben selbst Läden mit internationalen Giganten im Rücken: Starbucks geht Ende September, McDonald’s Ende Jahr. Der Grund bei McDonald’s: die Frequenzen. Starbucks gab keine Gründe an. Bekannt dagegen ist, dass das Lokal 10'000 Franken Miete pro Monat kostet.

Der Auszug der beiden Multis passt zum Bild, das in der Niederdorfstrasse heute vorherrscht. Betritt man sie vom Central her, fallen einem schon bald mehrere leer stehende Läden auf. Schaufenster sind mit Plastikplanen abgedeckt.

Noch trifft man in der verkehrsfreien Gasse auf drei hauptsächliche Gewerbetypen: die Gastrobranche mit alteingesessenen Restaurants wie der Rhein­felder Bierhalle, Bars und Imbissständen, das Sexgewerbe mit den letzten verbleibenden Strip-Etablissements und – als Hauptgruppe – die Modeläden. Diese verkaufen aber fast ausschliesslich Billigmode. Ein Angebot insgesamt also, das man eher in einem unglamourösen Vorort erwarten würde als an einer der teuersten Lagen des Landes. Nachts bleibts heute ruhig im Dörfli: Das junge Partyvolk vergnügt sich im Kreis 5.

Weniger Leute mit weniger Geld

Dass kaum mehr mittel- und hochpreisige Modegeschäfte ihre Waren feilbieten, ist kein Zufall. Ein Brancheninsider, der nicht mit Namen in der Zeitung erscheinen will, sagt, warum das so ist: Zum einen sind die Frequenzen im Niederdorf in den letzten Jahren zurückgegangen. Das heisst: Es sind weniger Leute in der Altstadt unterwegs. Zum anderen geben die Leute, die zum Einkaufen noch ins Dörfli gehen, weniger Geld aus.

Das ist denn auch der Grund, warum sich der Burgerbrätler McDonald’s aus der Altstadt verabschiedet: «Wir rechnen im Niederdorf künftig mit sinkenden Frequenzen – im Gegensatz zu anderen Standorten, an denen diese zunehmen», sagt Marketingchef Thomas Truttmann. Was bedeutet: Noch laufen die Geschäfte an sich zufriedenstellend. McDonald's will aber das Risiko eines langjährigen Mietvertrags nicht mehr eingehen.

Einige Geschäftsbesitzer suchen aktiv nach Nachmietern.

Verabschiedet aus dem Dörfli haben sich bereits einige bekannte Namen: Adidas, Bernie's, Beach Mountain, Chicorée, Companys, Data Quest, Dosenbach und Ochsner Shoes – nur um einige zu nennen. Einige Geschäftsbesitzer suchen derzeit aktiv nach Nachmietern. Der Immobilienexperte Marc-Christian Riebe von The Location Group in Zürich weiss von mindestens fünf Läden im Tief- und Mittelpreissegment, die das Niederdorf verlassen wollen. Riebe sieht einen Hauptgrund für die Umwälzungen im Niederdorf beim Wechselkurs. Am 15. Januar 2015 hat die Nationalbank den Euro-Franken-Mindestkurs aufgehoben – und damit auch das Einkaufsverhalten der Schweizer verändert. Ebenso hat das Internetshopping Einfluss.

Konkurrenz aus dem HB

Robert Weinert ortet weitere Ursachen. Er ist bei der Immobilienfirma Wüest und Partner in Zürich im Market und Research tätig. In unmittelbarer Nähe des Niederdorfs sei eine starke Konkurrenz mit sehr viel neuer Verkaufsfläche entstanden: vorab im neu eröffneten Teil des HB und in der Europaallee. Beide Standorte steigern die Frequenzen kontinuierlich. Zudem lege das Shoppingcenter Sihlcity nach der verhaltenen Startphase weiter zu und ziehe immer mehr Kunden an. Und selbst der Flug­hafen Zürich konkurrenziert das Niederdorf als Einkaufsparadies. All diese Standorte haben die Möglichkeit, die Durchmischung der Läden zu steuern. Das Niederdorf hat diese Möglichkeit nicht – und leidet folglich unter seinem eher eintönigen Angebot.

Nachweisen lassen sich die Veränderungen im Niederdorf auch mit Inseraten, die für Ladenlokale geschalten werden. In den letzten beiden Jahren wurden jeweils 40 bis 50 Inserate für Ladenlokale beobachtet, sagt Immobilienexperte Wei­nert. Jetzt sei diese Zahl bereits im August erreicht. Wobei er hier nicht nur das Niederdorf berücksichtigt, sondern die ganze Altstadt vom Central bis zum Bellevue – ein Gebiet, das von vielen als Niederdorf betrachtet wird.

«Wir sind flexibel bei den Konditionen für Mieter.»Jürg Keller, Liegenschaftenverwaltung

Einen Preiszerfall bei den Mieten hätten all die Veränderungen im Niederdorf noch nicht ausgelöst, sagt Weinert. Die Mieten kämen aber unter Druck. Neben den Niederdorf-spezifischen Gründen verweist auch Weinert auf die generelle Entwicklung im Detailhandel: Das Einkaufen im Internet und im grenznahen Ausland ist beliebt.

Selbst die Stadt Zürich, die im Niederdorf Häuser besitzt, spürt den Wandel. Jürg Keller, Vizedirektor der Liegenschaftenverwaltung, sagt, dass die Vermietung von Laden- und Gewerbe­flächen heute mehr Zeit und Engagement benötigt. Die Stadt habe Leer­bestände bisher vermeiden können. «Als Vermieterin besteht für uns kein Grund zum Jammern», sagt er.

Wer folgt auf Starbucks?

Die Stadt bemüht sich laut Keller zudem verstärkt darum, Ladenflächen an Personen mit einem eigenständigen Angebot zu vermieten, die das Sortiment der Umgebung ergänzen. «Wir sind dabei auch flexibel bei den Konditionen und müssen nicht unbedingt den höchstmöglichen Ertrag erzielen, sondern mindestens das kostendeckende Niveau erreichen», sagt Keller.

Damit versucht die Stadt, dem einfarbigen Geschäftsmix im Niederdorf etwas entgegenzusetzen. Wem die Stadt als Nachfolger des Starbucks an der Ecke Rindermarkt/Stüssihofstatt den Zuschlag gibt, will sie nach den Sommer­ferien bekannt geben. Keller sagt einzig: «Es gibt etwas Neues.» Die Gastrobranche wartet gespannt auf den Namen.

Erstellt: 16.08.2016, 00:00 Uhr