Günstige Wohnung in Zürich – der Weg zum Erfolg

Preiswerte Wohnungen sind trotz Neubauten nach wie vor Mangelware. Wer ein Objekt bekommen will, braucht Glück – und Geduld.

Der Ansturm auf Genossenschaftswohnungen wie hier im Kraftwerk 4 auf dem Zwicky-Areal in Wallisellen/Dübendorf ist ungebrochen gross. Foto: Thomas Egli

Der Ansturm auf Genossenschaftswohnungen wie hier im Kraftwerk 4 auf dem Zwicky-Areal in Wallisellen/Dübendorf ist ungebrochen gross. Foto: Thomas Egli

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In den letzten Jahren sind in Zürich viele Genossenschaftssiedlungen erneuert oder verdichtet worden. Trotzdem führen die meisten der über 100 Anbieter nicht einmal mehr Wartelisten. In der Bevölkerung ertönt der Vorwurf: «Wer niemanden in einer Genossenschaft kennt, hat keine Chance.»

Der TA hat zahlreiche Genossenschaften angeschrieben und sie mit diesem Vorwurf konfrontiert. Alle angefragten Genossenschaften haben Stellung genommen und teilweise umfassend Auskunft gegeben über ihr Angebot und ihre Vergabepraxis. Die oft gehörte Kritik, bei Genossenschaften komme man als Neuling gar nicht mehr rein, weisen sie zurück. «Dies ist ein immer wieder gehörtes Vorurteil», schreibt etwa die Genossenschaft der Baufreunde Zürich (GBZ), «das mit der Realität nichts, aber auch gar nichts zu tun hat.» Bei den letzten zehn ihrer freien Wohnungen seien neun Aussenstehende zum Zug gekommen. Dazu kam eine Umsiedlung.

Auch bei der Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) betont man, jeder könne sich für eine Wohnung bewerben. Eine spezielle Software würde aber überprüfen, wer die formalen Kriterien für eine Genossenschaftswohnung erfüllt. Die Gewobag hält fest, dass bei der Vergabe auch «der Mietermix» wichtig sei. Die Gemeinnützige Baugenossenschaft Limmattal (GBL) stellt ebenfalls in Abrede, dass Aussenstehende kaum eine Chance hätten. Bei rund 700 Anfragen pro Jahr könnten sie etwa 50 Neuvermietungen abschliessen. Aber natürlich gebe es «leider auch 650 enttäuschte Interessenten», so die GBL.

Zuerst die Mitglieder

Tatsache ist: Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum in Zürich übersteigt bei weitem das Angebot. Obwohl gebaut wird wie selten zuvor. Allein in den zehn vom TA angeschriebenen Genossenschaften sind seit 2005 über 1200 Wohnungen neu entstanden. Tatsache ist aber auch: Zuerst kommen bei allen Genossenschaften die bisherigen Mitglieder zum Zug, die sich eine andere Wohnung wünschen. Nur die nicht intern vermietbaren Objekte werden ausgeschrieben. Die FGZ hält aber fest: «Bei der letzten Neuvermietung in der Siedlung Grünmatt wurde knapp ein Drittel der 155 Wohnungen und Reihenhäuser an Nicht-Genossenschafter vermietet.» Auch die Gemeinnützige Baugenossenschaft Zürich 2 gab knapp ein Drittel der 26 neu erstellten Wohnungen auf den Markt. Ähnliche Zahlen melden andere Anbieter. Es gibt also durchaus Bewegung und damit Chancen, das zeigen auch die Fluktuationsraten, die bei 2,5 bis 10 Prozent der Mieterschaft pro Jahr liegen.

Bleibt die Frage, wer letztlich über die Vergabe entscheidet. Alle Genossenschaften betonen, dass sie den Prozess möglichst fair abwickeln würden. «Wir sind bestrebt, für alle Gesellschaftsschichten, unabhängig von Geschlecht, Zivilstand, Religion und Nationalität, offen zu sein», schreibt etwa die FGZ. Man wolle eine gute Durchmischung und so gleichsam «im Kleinen ein Abbild der Bevölkerung bilden».

Voraussetzung ist überall, dass die harten Kriterien erfüllt werden. Diese betreffen die Anzahl Bewohner für die gewünschte Anzahl Zimmer. Daneben aber gibt es auch weiche Kriterien. Die FGZ etwa setzt auf den «gesunden Menschenverstand» der zuständigen Vermietungsabteilung. Auch die Baugenosssenschaft Freiblick diskutiert die Bewerbungen in einer Vermietungskommission. So gebe es «keine Zufallsvergaben».

Beziehungen helfen immer

Auch wenn es keiner eingesteht, es kann vermutet werden, dass es hilft, wenn ein Bewerber in einer Genossenschaft bereits Beziehungen hat. Die Baugenossenschaft St. Jakob räumt ein: «Ja, auch der Zufall spielt mit.» Auch für die GBZ «ist sicherlich sehr viel Zufall dabei». Denn kaum seien die Inserate online, würden sie «von Anfragen überschwemmt». Für die letzte Neubausiedlung mit 98 Wohnungen zählte die GBZ «1700 gute Bewerbungen». Natürlich habe bei der Auswahl letztlich auch der Zufall mitgespielt. Auch die Allgemeine Baugenossenschaft (ABZ) schreibt: «Es braucht immer auch ein Quäntchen Glück.»

Trotzdem gilt: Wer breit sucht, sich sorgfältig bewirbt und hartnäckig bleibt, wird irgendwann belohnt. Man brauche aber heute im angespannten Wohnungsmarkt «einen längeren Atem», heisst es etwa bei der Baugenossenschaft Sonnengarten. Grössere Chancen hat man laut einhelliger Einschätzung bei Neubauten oder Ersatzneubauten, «weil dann viele Genossenschafter in den Neubau wechseln und die älteren Objekte frei werden», wie die FGZ rät. Grundsätzlich gilt auch: Je grösser die Genossenschaft, desto grösser die Chance, dass eine Wohnung frei wird und auf den offenen Markt kommt.

Die Bewerber müssen dabei ihre finanziellen Verhältnisse korrekt einschätzen. Die Miete sollte nicht mehr als «einem Drittel des Einkommens entsprechen», betont man bei der Genossenschaft Sonnengarten. Die FGZ sagt demgegenüber, dass für grössere Familienwohnungen grundsätzlich gelte: «Anzahl Zimmer gleich Anzahl Personen». Wobei ein alleinerziehender Elternteil als zwei Personen gilt. Bei der Belegung der kleineren 2- und 3-Zimmer-Wohnungen lautet die Vorgabe «Eine Person weniger als Anzahl Zimmer».

Was die Einkommensstufen betrifft, streben alle befragten Genossenschaften eine gute soziale Durchmischung an. Je nach Einkommen und Vermögen passt eine Bewerbung gut oder weniger gut ins gesuchte Profil. Will heissen: In einer Siedlung mit vielen Haushalten mit niedriger Einkommensstufe ist die Chance für Bewerber mit einem höheren Einkommen besser und umgekehrt.

Klare Angaben in der Bewerbung, gute Referenzen, begründete Notlage: All das sind Kriterien, die eine Rolle spielen. Und natürlich achten Genossenschaften, die noch eine Warteliste führen, auch aufs Eingangsdatum der Anmeldung. Im Vorteil ist, wer einmal in eine Genossenschaft einziehen konnte. Ist man erst mal drin, geniesst man nicht nur den Vorzug bei frei werdenden Wohnungen innerhalb der Gesellschaftshäuser.

Belegung als heikler Punkt

Auch die Einhaltung der Belegungsvorgaben wird längst nicht so rigoros überprüft wie bei Neubewerbern. So räumt etwa die Baugenossenschaft Zürich 2 ein, nach der Erstvergabe gebe es «keine Überprüfung» mehr. Auch die Gewobag überprüft «nur selten», ob ihre Mieter die vorgegebenen Kriterien bezüglich Belegung noch erfüllen. Zudem gibt sie sich grosszügig: «Wer einen Partner verliert, soll bleiben können. Wer durch eine Erbschaft zu Geld kommt, wird per se kein schlechterer Genossenschafter und darf ebenfalls bleiben.»

Andere Anbieter hingegen halten fest, es gebe einmal im Jahr eine obligatorische Mieterumfrage, bei der ABZ sogar «regelmässig Stichproben». Aber meist herrscht, wie bei der Genossenschaft Freiblick, «Selbstdeklarationspflicht». Immerhin betont die Freiblick: «Wer Unterbelegung nicht meldet, dem kann gekündigt werden.»

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 03.04.2016, 22:30 Uhr

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Tipps: Wie man zu einer Wohnung kommt

Neubauten bieten grössere Chancen als einzelne, freie Wohnungen in bestehenden Siedlungen. Deshalb lohnt es sich für Interessenten, sich über Neubauten zu informieren, frühzeitig Interesse anzumelden und sich nach der Besichtigung schnell zu bewerben. Für frei werdende Wohnungen in bestehenden Siedlungen gilt meist: Zuerst kommen die Genossenschafter mit Veränderungsbedürfnissen. Ausgeschrieben auf Homegate.ch oder andern Plattformen werden Wohnungen nur, wenn sie intern nicht vermietet werden können. Die Inserate bleiben meist nur kurz online.
Chancen hat, wer belegen kann, dass er die Vergabeanforderungen der anbietenden Genossenschaft bezüglich Anzahl einziehender Bewohner und Einkommen ideal erfüllt. Die FGZ entwickelte eigens eine Vermietungssoftware, die automatisch prüft, ob die Kriterien erfüllt sind. Auch andere Genossenschaften prüfen bei der Neuaufnahme die Kriterien sehr genau. Es empfiehlt sich deshalb, sich über die Bedingungen bei der Vergabe für die gewünschte Wohnung genau zu informieren und in der Bewerbung vollständige und korrekte Angaben zu machen.
Ein Bild der Interessenten oder eine Beschreibung der Personen und ihrer Interessen kann die Chancen erhöhen. Denn viele Genossenschaften achten darauf, für ihre frei werdenden Objekte möglichst zum Mietermix passende Neumieter auszusuchen. Wo noch Wartelisten geführt werden, kann sich ein Eintrag lohnen. Zudem bietet der Verband der Wohnbaugenossenschaften Schweiz (www.wbg-zh.ch/wohnungssuche) eine Datenbank an, auf der man sich registrieren und ein Suchprofil hinterlegen kann. (roc)

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