Die Türme des Anstosses

Geht es um Hardturmstadion und -türme, widersprechen sich SP und Stadtrat fundamental. Derzeit beugt sich die zuständige Gemeinderatskommission über das Thema. Die grosse Frage ist: Wer hat recht?

Aus Sicht der SP sind die Türme «juristisch beinahe gestorben». Visualisierung: Nightnurse

Aus Sicht der SP sind die Türme «juristisch beinahe gestorben». Visualisierung: Nightnurse

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Seit 20 Jahren leidet Zürich am Hardturm. Bis heute gibt es kein Rezept, auf das sich alle einigen könnten.

Kürzlich hat die SP versucht, das Fussballstadion mit einem neuen Vorschlag zu retten. Diesen hat sie kurz vor dem Ende der Beratungen in die zuständige Kommission eingebracht, sozusagen in der 89. Minute.

Die Idee: Die zwei Türme, die das Stadion querfinanzieren sollen, werden nicht gebaut. Stattdessen soll eine Genossenschaftssiedlung entstehen und das Stadion direkt bezahlt werden. Dies komme die Stadt am Ende günstiger.

Unsinn, sagten die zuständigen Stadträte Daniel Leupi (Grüne) und André Odermatt (SP), die «Milchbüechlirechnung» der SP stimme hinten und vorne nicht. Nur dank dem ursprünglichen Projekt mit den zwei 137-Meter-Hochhäusern habe Zürich die Chance auf ein richtiges Fussballstadion.

Derzeit berät eine Kommission des Gemeinderats die verschiedenen Ideen. Keine einfache Aufgabe. Denn SP und Stadtrat – normalerweise Verbündete – widersprechen sich in allen entscheidenden Punkten. Doch wer hat recht? Folgend eine Auslegeordnung.

1. Rekurse

Aus Sicht der SP sind die Türme «juristisch schon beinahe gestorben». Der «juristische Tod» wäre das Aus für das Stadion. Eine Gruppe aus Höngg hat versichert, die Hochhäuser bis vor Bundesgericht zu bekämpfen. Laut SP haben sie gute Chancen, da die Hochhäuser zu nahe am Hang stehen.

Der Stadtrat findet: Rekurse gehören bei so grossen Projekten eben dazu. Die Türme seien von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität.

Gemäss Baujuristen können die Turmgegner mindestens dreimal vor Gericht ziehen. Alle Verfahren zusammen könnten locker sechs Jahre dauern. Ob die Türme am Ende durchkommen, sei nicht ganz sicher. Die Zone, in der sie stehen, erlaubt Türme von maximal 80 Meter Höhe. Der geforderte «Bonus» von 57 Metern müsse gut begründet werden. Vieles liege im Ermessen der Gerichte.

2. Ausschreibung

Laut Stadtrat macht der SP-Vorschlag eine neue Ausschreibung nötig. Das Projekt untersteht dem Submissionsrecht. Dieses verbiete grosse nachträgliche Umstellungen. Lediglich «geringfügige Änderungen» seien erlaubt. Man müsse also wieder ganz von vorne anfangen.

Nicht so schlimm, findet die SP. Eine neue Ausschreibung benötige viel weniger Zeit als die drohenden Rekursverfahren. Mit gutem Willen lasse sie sich innerhalb eines Jahres abwickeln. Alle Eckdaten seien ja bekannt.

3. Lärm

Das Grundstück im Westen des Hardturm-Areals hat ein Dezibelproblem: Auf zwei von drei Seiten rauschen laute Strassen. Daher eigne sich der Ort nicht für Wohnungen in unteren Stockwerken, sagt der Stadtrat. Hochhäuser passten besser als ein tieferer Blockrand.

Die Pfingstweidstrasse im Süden des Grundstücks erreicht mit 82 Dezibel fast das Lärmniveau der Rosengartenstrasse (83,6 Dezibel), der wohl lautesten Schneise der Stadt. Auch die Hardturmstrasse im Norden verursacht deutlich mehr Lärm, als das Gesetz zum Wohnen erlaubt.

Das heisst aber nicht, dass dort keine Wohnungen entstehen können. Neue Zürcher Grossüberbauungen liegen ebenfalls an lauten Orten, etwa die Kalkbreite oder die neue Siedlung der Genossenschaft Waidberg beim Bucheggplatz. Solche Projekte werden in Zürich bewilligt, wenn in wichtigen Wohnräumen der Lärm bei offenen Fenstern unter 65 Dezibel liegt. Das lässt sich vor allem baulich erreichen. Die Genossenschaften Kalkbreite und Waidberg wählten den Blockrand als Grundriss. Durchgehende Fassaden zur Strasse hin halten den Krach vom Innenhof fern, dort sind die Autos kaum mehr zu hören. In den 110 Wohnungen am Bucheggplatz zeigen alle Wohn- und Schlafzimmer sowie die Balkone auf den Innenhof. Dies empfiehlt auch ein Merkblatt des Kantons.

Laut SP-Antrag liesse sich auf dem Hardturm-Spickel eine ähnliche Lösung finden. Und wenn die Strasse in den ersten Stockwerken zu laut rausche, könne man in den aussen liegenden Räumen günstige Gewerberäume einrichten. Solche seien gefragt in Zürich.

Welche Bebauungen auf dem Hardturm möglich seien, könne man nicht allgemein sagen, heisst es beim städtischen Umwelt- und Gesundheitsschutz. Das hänge von den Entwürfen ab, jedes Projekt werde einzeln geprüft.

4. Zins

Der Immobilienfonds der Credit Suisse, als Investorin der Türme, erhält das Grundstück von der Stadt im Baurecht. Der marktkonforme Zins dafür betrüge 2,7 Millionen Franken, die Grossbank bezahlt aber nur 1 Million. Die erlassenen 1,7 Millionen pro Jahr sind eines der «Geschenke» an die CS, damit sie das Stadion bezahlt.

Die SP hält dieses Geschenk für zu grosszügig. Sie geht davon aus, dass eine Genossenschaft für das gleiche Projekt mit den zwei Türmen einen Baurechtszins von jährlich 1,6 Millionen Franken abliefern müsste, also 0,6 Millionen mehr. Da der Vertrag 92 Jahre lang läuft, entspreche dies einem Verzicht auf 55,2 Millionen Franken Einnahmen.

Eine falsche Berechnung, findet der Stadtrat. Um einen Baurechtszins von 1,6 Millionen zu erreichen, bräuchte es rund 1400 Genossenschaftswohnungen. Dafür sei das Grundstück mit seinen 14'915 Quadratmetern viel zu klein.

Die Zahlen von SP und Stadtrat sind allerdings nicht vergleichbar. Mit dem Zins von 1,6 Millionen Franken will die SP den hypothetischen Verlust ausdrücken, den die Stadt einfährt. Realistisch ist aus SP-Sicht, dass eine Genossenschaft auf dem Grundstück pro Jahr etwa 1 Million ablieferte, also gleich viel wie der CS-Fonds.

Aber auch diese Berechnung ist umstritten: Die SP geht davon aus, dass die Genossenschaft pro Jahr und Wohnung einen Baurechtszins von 3000 Franken bezahlen würde. In diesem Fall reichten 330 Wohnungen. Dafür biete das Grundstück genug Platz. In den CS-Türmen sind 600 Wohnungen vorgesehen.

Die Stadt setzt bei ihrer Berechnung den Baurechtszins viel tiefer – auf 1100 Franken pro Genossenschaftswohnung. So erwirtschaftete das SP-Projekt höchstens 400'000 Franken pro Jahr.

Andreas Wirz, Vorstand des Verbandes der Zürcher Wohnbaugenossenschaften, bezeichnet 1100 Franken Baurechtszins für realistisch bei einem «herkömmlichen Wohnungsmix». Wenn Projekte aber überdurchschnittlich viele Grosswohnungen aufweisen oder die Baukosten hoch ausfallen, könne der Zins pro Wohnung bis gut 3000 Franken steigen. Die Einnahmen hängen also stark vom konkreten Projekt ab.

5. Heimfall

Alles Land, das die Stadt im Baurecht abgibt, bekommt sie irgendwann zurück. Dabei zahlt sie jeweils eine Entschädigung an die Häuser, die darauf stehen. Bei den Stadiontürmen wird diese hoch ausfallen. Die Credit Suisse darf den gestiegenen Wert der zwei Türme laut Vertrag zu 80 Prozent einfordern.

Bei Genossenschaften hingegen muss die Stadt nichts an die Wertsteigerung der Gebäude abliefern. Daher würde der Heimfall in 92 Jahren laut SP deutlich günstiger kommen. Laut ihren Berechnungen könnte die Stadt so am Ende gut eine Milliarde Franken sparen. Diese Zahl setzt voraus, dass die zwei Türme jedes Jahr um 1,5 Prozent an Wert gewinnen. Verglichen mit dem langjährigen Zürcher Schnitt, handelt es sich laut SP um eine vorsichtige Schätzung.

Der Stadtrat bezeichnet diese Annahmen als unbrauchbar. Die SP-Rechnung berücksichtige die «Altersentwertung» nicht. Und sie sehe darüber hinweg, dass sich der Wert des Grundstücks dank den Türmen stärker vermehre als mit einer Blockrandbebauung. Dieser Gewinn gehe ebenfalls an die Stadt. Diese mache in jedem Fall vorwärts.

Die zwei Modelle lassen sich nicht seriös vergleichen. Der Stadtrat macht keine genauen Zahlen öffentlich, solange die Kommission darüber berät. Sicher ist: Nimmt der Wert der Häuser künftig zu – und das war in Zürich noch nie anders –, wird die Entschädigung für die beiden Hochhäuser teuer.

6. Miete

Wichtig für die SP ist: Mit ihrer Lösung entstünden günstigere Wohnungen. Die Miete in der Siedlung dürfte sich zwischen 2000 und 2500 Franken pro Monat für 100 Quadratmeter bewegen. Die Wohnungen in den CS-Türmen liegen offiziell im «mittleren Preissegment». Gemäss Berechnungen der SP würde dies monatlich 3650 Franken pro 100 Quadratmeter bedeuten.

Der Unterschied zwischen den zwei Modellen würde sich mit den Jahren vergrössern. Genossenschaftswohnungen dürfen nicht teurer werden. Solche in Privatbesitz werden es fast immer.

7. Fazit

Die Credit Suisse würde sich nicht auf den Turmhandel einlassen, wenn er sich für sie nicht lohnen würde. Die Bank rechnet mit einer jährlichen Bruttorendite von 4,5 Prozent. Das heisst: Die Stadt verzichtet auf viel Geld. Theoretisch könnte sie ja das gleiche Projekt selber bauen.

Theoretisch. Denn auf städtischem Boden erlaubt die Stadt eigentlich nur gemeinnützigen Wohnungsbau. Entscheidend ist daher die Frage: Würde die Stadt mit einem Genossenschaftsprojekt längerfristig ebenfalls mehr Geld verdienen als mit dem CS-Deal? Das lässt sich kaum entscheiden, solange die Stadt ihre Berechnungsunterlagen nicht offenlegt. Erschwerend kommt dazu, dass die SP Gewinne, welche die Stadt in 92 Jahren machen würde, mit gegenwärtigen Ausgaben vergleicht.

8. Zukunft

Die zuständige Kommission berät derzeit über die kniffligen Details. Sie könnte ihren Entscheid noch vor den Sommerferien fällen. Bisher hat keine andere Partei ihre Sympathie für die SP-Idee ausgesprochen. Am Ende wird das Volk entscheiden.

Im restlichen Kanton geht langsam die Hoffnung verloren, dass die Stadt je ein wirksames Hardturm-Rezept finden wird. Zwei CVP-Kantonsräte haben den Regierungsrat aufgefordert, Stadionstandorte ausserhalb der Stadt zu suchen. Ihr Vorschlag: ein Rangierfeld im Limmattal.

Erstellt: 17.06.2018, 23:21 Uhr

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