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Höchstes Hotel der Schweiz steht zum Verkauf

Millionenschwerer Käufer gesucht: Ein Immobilienfonds der Credit Suisse will das Swissôtel am Bahnhof Oerlikon abstossen – und lieber in Gesundheitsbauten investieren.

Marius Huber
Der Wert des Oerliker Swissôtel ist in den letzten Jahren gesunken. Foto: Raisa Durandi
Der Wert des Oerliker Swissôtel ist in den letzten Jahren gesunken. Foto: Raisa Durandi

Es kommt nur selten vor, dass ein Hotel in Zürich zum Verkauf steht. Und diesmal geht es um einen gewaltigen Kasten: das Swiss­ôtel in Zürich-Oerlikon – mit 85 Metern auch 45 Jahre nach seiner Eröffnung noch das höchste Hotelgebäude der Schweiz. Und mit 347 Zimmern unter den zehn grössten des Landes.

Bisheriger Eigentümer ist ein Immobilienfonds der Credit Suisse, der sich auf solche Liegenschaften spezialisiert hat. Es ist derselbe Fonds, der Ende ­letzten Jahres für Aufsehen gesorgt hat, als er das Hotel Palace in Luzern an den chinesischen Investor Yunfeng Gao ­verkaufte. Dass man jetzt auch das Swiss­ôtel abstösst, habe mit einer «strategischen Repositionierung des Immobilienportfolios» zu tun, sagt die Credit Suisse auf Anfrage. Also mit einer Anpassung an den sich verändernden Markt.

Das Geld aus dem Verkauf von Hotelimmobilien – mit rund 60 Prozent der Schwerpunkt des Fonds – werden die Fondsverwalter nutzen, um andere Segmente zu stärken: Sie wollen Gesundheitsimmobilien kaufen, Business Apartments und Bildungscampusse.

Die besten Schweizer Hotels im Ranking der «SonntagsZeitung»:

Die besten Hotels im Ranking der «SonntagsZeitung». Das Basler Luxushotel «Les Trois Rois» gewinnt in der Sektion «Hotel des Jahres 2016». Für die Gäste stehen 101 Zimmer und Suiten, drei Restaurants, eine Bar und ein Ballsaal bereit. Hier die Hotel-Bar. (14. März 2006)
Die besten Hotels im Ranking der «SonntagsZeitung». Das Basler Luxushotel «Les Trois Rois» gewinnt in der Sektion «Hotel des Jahres 2016». Für die Gäste stehen 101 Zimmer und Suiten, drei Restaurants, eine Bar und ein Ballsaal bereit. Hier die Hotel-Bar. (14. März 2006)
Georgios Kefalas, Keystone
Kaiserlich: Die Napoleon-Suite im ursprünglichen Teil des Hotels. (14. März 2016)
Kaiserlich: Die Napoleon-Suite im ursprünglichen Teil des Hotels. (14. März 2016)
Georgios Kefalas, Keystone
Auch die Korridore des Luxushotels präsentieren sich mit den exquisitesten Materialien. (14. März 2016)
Auch die Korridore des Luxushotels präsentieren sich mit den exquisitesten Materialien. (14. März 2016)
Georgios Kefalas, Keystone
Farb- und Lichtdesign sind perfekt aufeinander abgestimmt: Ein Badezimmer im «Les Trois Rois». (14. März 2016)
Farb- und Lichtdesign sind perfekt aufeinander abgestimmt: Ein Badezimmer im «Les Trois Rois». (14. März 2016)
Georgios Kefalas, Keystone
Auf dem ersten Platz in der Kategorie «Bestes Ferienhotel» steht das Hotel «Eden Roc» aus Ascona. Das Luxusressort des Milliardärs Karl-Heinz Kipp bietet seien Gästen vier verschiedene Restaurants zur Auswahl. Hier das «La Brezza»
Auf dem ersten Platz in der Kategorie «Bestes Ferienhotel» steht das Hotel «Eden Roc» aus Ascona. Das Luxusressort des Milliardärs Karl-Heinz Kipp bietet seien Gästen vier verschiedene Restaurants zur Auswahl. Hier das «La Brezza»
Hotel Eden Roc
Neu sind unter anderem eine romantische Pergola mit Grillstation für Beach-Barbecues, ein mit weissem Sand aufgefüllter Strand und neue Wassersportangebote.
Neu sind unter anderem eine romantische Pergola mit Grillstation für Beach-Barbecues, ein mit weissem Sand aufgefüllter Strand und neue Wassersportangebote.
SonntagsZeitung
15 Zimmer neu gestaltet und mit edlen Werken des Kunstmalers Tristan ausgestattet.
15 Zimmer neu gestaltet und mit edlen Werken des Kunstmalers Tristan ausgestattet.
Hotel Eden Roc
Zum besten Stadthotel wurde das «Dolder Grand» am Zürichberg gewählt. Das Fünfsternehotel lässt keine Wünsche offen. Dafür kostet das günstigste Doppelzimmer auch 600 Franken pro Nacht. (18. März 2008)
Zum besten Stadthotel wurde das «Dolder Grand» am Zürichberg gewählt. Das Fünfsternehotel lässt keine Wünsche offen. Dafür kostet das günstigste Doppelzimmer auch 600 Franken pro Nacht. (18. März 2008)
Arnd Wiegmann, Reuters
Der Haupteingang des 1899 erbauten Hotels, das 2004 bis 2008 für 400 Millionen Franken von Star-Architekt Norman Foster renoviert wurde. (19. März 2008)
Der Haupteingang des 1899 erbauten Hotels, das 2004 bis 2008 für 400 Millionen Franken von Star-Architekt Norman Foster renoviert wurde. (19. März 2008)
Peter Lauth
In den Innenräumen des Luxushotels hängen Bilder im Wert von mehreren hundert Millionen. Hier eine der zahlreichen Suiten. (27. März 2008)
In den Innenräumen des Luxushotels hängen Bilder im Wert von mehreren hundert Millionen. Hier eine der zahlreichen Suiten. (27. März 2008)
Alessandro Della Bella, Keystone
Auch eine Bibliothek im englischen Stil gehört zur Ausstattung.
Auch eine Bibliothek im englischen Stil gehört zur Ausstattung.
The Dolder Grand
Für das leibliche Wohl der Gäste zeigt sich Chefkoch Heiko Nieder verantwortlich. (9. September 2014)
Für das leibliche Wohl der Gäste zeigt sich Chefkoch Heiko Nieder verantwortlich. (9. September 2014)
Giorgia Müller
Als bestes Wellnesshotel konnte sich das «Grand Resort Bad Ragaz» behaupten. Der Ressort von P. Tschirky kombiniert auf geschickte Art den Hotelbetrieb mit einer Reha-Clinic. (12. August 2009)
Als bestes Wellnesshotel konnte sich das «Grand Resort Bad Ragaz» behaupten. Der Ressort von P. Tschirky kombiniert auf geschickte Art den Hotelbetrieb mit einer Reha-Clinic. (12. August 2009)
Arno Balzarini, Keystone
Die 2009 neu eröffnete Tamina-Therme. (11. Juni 2009)
Die 2009 neu eröffnete Tamina-Therme. (11. Juni 2009)
Arno Balzarini, Keystone
Nach zweijähriger Bauzeit wurde das für 160 Millionen erneuerte Ressort 2009 wiedereröffnet. Die Lounge der Tamina-Therme. (11. Juni 2006)
Nach zweijähriger Bauzeit wurde das für 160 Millionen erneuerte Ressort 2009 wiedereröffnet. Die Lounge der Tamina-Therme. (11. Juni 2006)
Arno Balzarini, Keystone
Das Hotel «Albergo Losone» im Tessin kann das Gütesiegel des besten Familienhotels für sich beanspruchen. Das Resort mit dem Karibik-Flair im grössten Palmengarten der Schweiz arbeitet Jahr für Jahr hervorragend.
Das Hotel «Albergo Losone» im Tessin kann das Gütesiegel des besten Familienhotels für sich beanspruchen. Das Resort mit dem Karibik-Flair im grössten Palmengarten der Schweiz arbeitet Jahr für Jahr hervorragend.
Albergo Losone
Im Winter wurden wieder Hunderttausende von Franken ins Albergo gesteckt. Mittlerweile ist das Ferienparadies an der Maggia komplett klimatisiert.
Im Winter wurden wieder Hunderttausende von Franken ins Albergo gesteckt. Mittlerweile ist das Ferienparadies an der Maggia komplett klimatisiert.
Albergo Losone
Dauerbrenner in diesem Haus der vielen Überraschungen bleiben die Vögel der Tessiner Vogelwarte, die Schönwetterversicherung und der Kultfilm Ticino Experience.
Dauerbrenner in diesem Haus der vielen Überraschungen bleiben die Vögel der Tessiner Vogelwarte, die Schönwetterversicherung und der Kultfilm Ticino Experience.
Albergo Losone
Das Hotel Seehof in Davos ist Gewinner in der Sektion «Nice-Price». Das Viersternehotel an der Talstation der Parsennbahn lebt von der Tradition.
Das Hotel Seehof in Davos ist Gewinner in der Sektion «Nice-Price». Das Viersternehotel an der Talstation der Parsennbahn lebt von der Tradition.
Str, Keystone
2011 kauften Stefan Götz und seine Söhne das Seehof und investierten in drei Etappen gegen 20 Millionen Franken.
2011 kauften Stefan Götz und seine Söhne das Seehof und investierten in drei Etappen gegen 20 Millionen Franken.
Seehof Davos
Zu den Highlights gehören die stimmungsvolle Lobby, die schönen Arvenzimmer, der Wellnessbereich und die drei hervorragenden Restaurants.
Zu den Highlights gehören die stimmungsvolle Lobby, die schönen Arvenzimmer, der Wellnessbereich und die drei hervorragenden Restaurants.
Seehof Davos
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Es ist keine fünf Jahre her, da schien ihnen das Swiss­ôtel eine lohnende Investition. Zwar gingen die Logiernächte landesweit zurück, seit sie das Haus 2012 kauften, aber in Zürich ist das Gegenteil der Fall. Zudem ist ein Fonds gegen solche Schwankungen abgesichert, weil er seine Hotels nicht selbst betreiben darf. Das tun die Betreibergesellschaften, die über langjährige Pachtverträge verfügen und auch dann Miete zahlen müssen, wenn das Geschäft einmal nicht läuft.

Miete von 5,5 Millionen Franken

Im Fall des Swiss­ôtel ist das die Hotel Oerlikon International AG, die dem Immobilienfonds jährlich 5,5 Millionen Franken Miete zahlt. Das sind mehr als 10 Prozent des gesamten Mietertrags, den der Fonds aus all seinen Liegenschaften erwirtschaftet, wie aus dem Jahresbericht hervorgeht. Der Bericht zeigt aber noch etwas: Im Gegensatz zu anderen Gebäuden ist der Verkehrswert des Swiss­ôtel, ermittelt von Ernst & Young, seit dem Kauf deutlich gesunken, von 127 Millionen auf 110 Millionen Franken. Und das, obwohl das Hochhaus aus den Siebzigern vor wenigen Jahren aufwendig modernisiert wurde.

Wie viel die Credit Suisse für das Swiss­ôtel verlangt, gibt sie nicht bekannt. Allerdings ist unlängst das Verkaufsangebot des österreichischen Maklers Hotelinvest aufgefallen, der ein grosses Zürcher Hotel anpries, dessen Beschreibung passt. Richtpreis: 152 Millionen Euro. Die Bank beteuert, dass ­Hotelinvest von ihrem Fonds weder ein Verkaufs- noch ein Vermittlungsmandat habe. Der Verkauf laufe exklusiv über die Firma CBRE, den weltgrössten Dienstleister für Gewerbeimmobilien.«Hotels gehen im Gegensatz zu Wohnbauten nicht weg wie warme Brötchen – und das Swiss­ôtel ist ein grosser Brocken», sagt Martin Bernhard, Marktforscher beim global tätigen Immobilien­berater Jones Lang LaSalle, der ebenfalls auf grosse Hotelverkäufe spezialisiert ist. Ausserhalb der Stadt wäre ein solcher Verkauf ihm zufolge schwierig, aber in Zürich sei der Markt relativ stabil, gerade für 3- und 4-Stern-Betriebe.

Wettbewerb wird schärfer

Der stabile Markt zeige sich daran, dass es in und um die Stadt bis zu zehn neue Hotelprojekte gebe, wodurch die Gesamtzahl der Zimmer bis Ende 2019 um fast 18 Prozent zunehmen könnte – was auch den Wettbewerb verschärft. Die Lage des Swiss­ôtel am Bahnhof Oerlikon beurteilt Bernhard als gut für Business-Kunden. Und Oerlikon selbst habe Potenzial als Geschäftsstandort. Insofern sollte sich ein Käufer finden lassen – sofern der Preis nicht überzogen sei.

Bildstrecke – mals anders übernachten?

Wer solch grosse Hotels kaufen könnte, weiss Bernhard aus Erfahrung: Jones Lang LaSalle hat für den CS-Fonds den Verkauf des Palace in Luzern durchgeführt. Eine denkbare Klientel wären also reiche Ausländer. Jürg Zumkehr von Hotelforsale, einem weiteren Makler, vertritt nach eigenen Angaben zwei Chinesen, die Objekte suchen und über das nötige Kleingeld verfügen würden.

Institutionelle Anleger aus der Schweiz hingegen investieren laut Bernhard kaum in Hotels. Infrage kämen ­Immobilienunternehmen und Anlagefonds. So verfügt zum Beispiel auch die UBS über einen Fonds, dem das Zürcher Hotel Kameha gehört. Ein letzter Kandidat wäre das französische Hotelunternehmen Accor. Dieses hat der Axa elf Schweizer Hotels abgekauft, die von Ketten betrieben werden – und die Swiss­ôtel-Kette gehört zu Accor.

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