Teurer ist manchmal günstiger

213 Millionen Franken für die Siedlung Leutschenbach: Zahlt die Stadt zu viel? Architekten halten dagegen.

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Das Rezept für die perfekte Kontroverse geht so:

  1. Man nehme ein Thema mit möglichst hohem Einsatz.
  2. Man gebe einen Sündenbock hinzu.
  3. Man füge einen angriffslustigen Gegenspieler bei.
  4. Man lasse diesen einen heftigen Vorwurf formulieren und knete ihn mehrfach gut durch.

Etwa so läuft das gerade in der Stadt Zürich, wo am nächsten Sonntag über den 213-Millionen-Franken-Kredit für die kommunale Siedlung Leutschenbach mit 369 Wohnungen abgestimmt wird.

Markus Mettler, CEO der Generalunternehmung Halter, sagte mit Blick auf dieses Projekt zur NZZ, die Stadt baue bis 40 Prozent zu teuer. Er würde ein solches Projekt auch für 120 Millionen realisieren. Eine Ansage, die die Bürgerlichen im Abstimmungskampf dankend aufnahmen. Deshalb geht es nun nicht nur ums konkrete Projekt, sondern auch um Grundsätzliches. Darum, ob die Stadt als Bauherrin die Kosten im Griff hat.

Private wollen den Beweis nicht antreten

Eine fast identische Kontroverse gab es 2010 schon einmal, ebenfalls mit der NZZ in tragender Rolle. Die Zeitung schrieb damals, die Stadt würde für ihre Projekte doppelt so viel Geld ausgeben wie private Bauherren. Das Hochbaudepartement reagierte mit einer Untersuchung auf den Vorwurf: Es liess je fünf neue Wohnsiedlungen von Stadt, Genossenschaften und Privaten vergleichen – so weit der Plan.

Die privaten Bauträger zeigten sich aber nicht bereit, ihre Unterlagen zu öffnen. Ob Banken, Pensionskassen, Versicherungen oder Generalunternehmer: Fast alle blockten. Über die Gründe konnte man nur rätseln. Einzig die Pensionskasse der Migros und die kantonale Vorsorgeeinrichtung BVK liessen sich auf den Vergleich ein. Ergebnis: Sie bauten nicht 50 Prozent günstiger, sondern 7 Prozent.

Lieber beim Bau mehr investieren, wenn man damit über Jahre beim Unterhalt spart.

Offen blieb zudem, wie Bewohner und andere Nutzer das Preis-Leistungs-Verhältnis der verschiedenen Siedlungen beurteilten, denn so weit ging die Untersuchung nicht. Das Hochbaudepartement ist der Überzeugung, bei den eigenen Projekten bekomme die Allgemeinheit mehr fürs Geld. Dies, weil sie etwa höhere Anforderungen an die Qualität der Aussenräume stelle, an den Städtebau oder die ökologische Nachhaltigkeit.

Dennoch nahm sich die Stadt aufgrund der Untersuchung vor, bei Bauprojekten die Kosten künftig um 10 Prozent zu senken. Primär, indem bei den Flächen gespart wird. Das schlägt sich auch im Leutschenbach nieder, wo schon im Architekturwettbewerb «speziell kostengünstige Lösungen» gefragt waren. Unter anderem mit «minimalen Wohnflächen» – 70 Quadratmeter für eine Dreizimmerwohnung, 90 bei vier Zimmern. Zudem mit Nasszellen, die «aufs Notwendige beschränkt» sind, und generell mit einfacher Materialisierung. Entsprechend sind die Baukosten pro Wohnung im Leutschenbach tiefer als bei anderen kommunalen Siedlungen.

Der Halter-Chef ist der Ansicht, dass es die Stadt bei solch allgemeinen Vorgaben bewenden lassen sollte. Stattdessen gehe sie bis ins letzte Detail und verteuere diese dadurch. Tatsächlich enthalten die Wettbewerbsunterlagen für die Leutschenbach-Siedlung eine konkrete Wunschliste, basierend auf einer Gesamtplanung fürs Quartier, in die auch Anwohner einbezogen waren: So solle ein «innerer Garten» als Gegenstück zur Hauptstrasse dienen. Es solle eine feinmaschige Erschliessung für Fussgänger und Velos geben, mit einer Brücke über das renaturierte Bächlein im Riedgraben. Im Erscheinungsbild sollten zudem Vielfalt und Einheit zugleich zum Ausdruck kommen.

Sorgfalt bei der Planung zahlt sich aus

Aussergewöhnlich ist so was allerdings nicht, wie eine Umfrage unter Architekten zeigt, die schon für die Stadt gebaut haben und sich nur anonym äussern. Auch Pensionskassen und Genossenschaften richten ihnen zufolge detailliert vorbereitete Wettbewerbe aus. Es sei von Vorteil, wenn ein Bauherr derart klare Vorstellungen habe. Aufgrund der vielen involvierten Fachstellen dauere manches etwas länger, aber es gebe auch weniger Leerläufe – das mache ein Projekt eher günstiger als teurer. Von Vorteil sei auch der Umstand, dass die Stadt sämtliche rechtlichen Rahmenbedingungen schon im Voraus klären lasse.

Mit Blick auf die Kosten sei ohnehin weniger die Zahl der Vorgaben entscheidend, sondern vielmehr, was die Stadt verlange. Der eingeforderte Minergiestandard etwa verteuere ein Projekt um bis zu zehn Prozent. Er schreibt unter anderem Holz aus nachhaltiger Produktion vor oder untersagt günstigen Fassadenverputz mit beigemischten Fungiziden. So was könne man der Stadt aber nicht als unnötige Ausgaben vorhalten, da sie an politische Entscheide wie jenen zum 2000-Watt-Ziel gebunden sei.

Unabhängig voneinander betonen mehrere Architekten zudem die Tatsache, dass die Stadt eine vergleichsweise innovative Bauherrin sei. Statt sich mit 08/15-Lösungen zufriedenzugeben, lasse sie neue Ansätze erproben. Gerade in der Ökologie und im Städtebau. Sie trage so zum Fortschritt bei. Bei Privaten dagegen sei die Innovationsbereitschaft oft «gleich null», weil neue Ansätze aufwendig und daher ein Kostenfaktor seien.

Generalunternehmer büssen später nicht selber

Ein letzter, besonders wichtiger Punkt, den die Architekten unterstreichen: Die Stadt bleibt nach dem Bau Eigentümerin ihrer Häuser und hat daher ein finanzielles Interesse an Qualität. Die simple Rechnung: lieber beim Bau etwas mehr investieren, wenn man dafür über Jahre beim Unterhalt spart. Denn über die Gesamtlebensdauer eines Gebäudes macht die Erstellung nur etwa 20 Prozent aller Kosten aus.

Das ist der Grund, weshalb die Stadt im Leutschenbach zum Beispiel Fensterrahmen verbauen lässt, die auf der Aussenseite aus Metall statt aus Holz bestehen – das ist teurer, aber pflegeleichter und langlebiger. Einer der befragten Architekten sagt es so: «Würde die Stadt aus Kostengründen beim Bauen gängige Qualitätsstandards unterschreiten, müsste sie dafür später selbst büssen – ein Generalunternehmer hat dieses Problem nicht.»

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 12.05.2019, 21:06 Uhr

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