Brunaupark: Stadt hat laut CS Massenkündigung angeregt

Ein Grossteil des Brunauparks in Zürich-Wiedikon wird abgebrochen, das ermöglicht eine neue Mieterschaft. Foto: Andrea Zahler

Das Unverständnis ist gross: Der Brunaupark, grösstenteils gut erhalten, soll einem Neubau weichen. «Wohnungen in gutem Zustand und schon wird abgerissen? Wir spinnen», schreibt ein TA-Leser stellvertretend für andere, die sich über das Vorgehen der Liegenschaftsbesitzerin Credit Suisse wundern.

Die Pensionskasse der Credit Suisse entschied sich für die radikalste Variante: die sogenannte Leerkündigung – eine Massenkündigung, die einen Abbruch der alten Bausubstanz und eine komplette Neuplanung mit einer neuen Mieterschaft ermöglicht. 400 Mieterinnen und Mieter verlieren dadurch ihre Wohnung. Betroffen sind auch Gewerbetreibende, die beklagen, zu spät von der Verwaltungsfirma Wincasa informiert worden zu sein (TA von Dienstag).

Leerkündigungen steigen an

Massenkündigungen sind ein ebenso umstrittenes wie sich häufendes Phänomen, das zurzeit besonders bei grossen Liegenschaftsverwaltungen im Trend liegt. In der Stadt Zürich etwa hat sich der Anteil von Leerkündigungen bei Sanierungen oder Neubauten seit dem Jahr 2008 mehr als verdoppelt. 2017 kam es bei 48 Prozent der Wohnungsumbauten zu Kündigungen im grossen Stil.

Dahinter steht eine ökonomische Logik: Wird im bewohnten Zustand renoviert, bleibt der Zinsaufschlag mietrechtlich beschränkt, bei einer Neuvermietung kann der Markt jedoch ausgereizt werden.

«Die Pensionskassen wirtschaften für die eigene Bilanz», sagt SP-Nationalrätin Jacqueline Badran. «Der Wert der Bilanz ist abhängig von den Mietzinsen.» Die Credit Suisse sieht sich bei ihren Angestellten in der Pflicht. Sie versichert mit den Geldern der Pensionskasse 18'500 CS-Arbeitnehmer und -Arbeitnehmerinnen und 11'300 Rentner und Rentnerinnen. 2018 waren es rund 17 Milliarden Franken.

SP-Nationalrätin Jacqueline Badran. Foto: Sabina Bobst

Einer der Preistreiber bei den Mieten ist der Renditedruck, dem Pensionskassen unterliegen. Einen wichtigen Grundstein für diese Entwicklung legte das Bundesamt für Sozialversicherung im Jahr 2005: Es passte die Rechnungslegungsvorschriften an. Das hatte eine buchhalterische Aufwertung der Immobilienbestände zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der Rendite bei gleichbleibenden Mieterträgen. «Das ist der Haupttreiber für Mietzinserhöhungen», sagt Badran. Die Nationalrätin nennt ein Beispiel: Wenn sich der Grundstückpreis einer Liegenschaft bei einer Neubewertung verdoppelt, müssen sich auch die Mieten verdoppeln. «Sonst sinkt die Rendite», sagt Badran. Das sei auch der Grund dafür, weshalb teilweise viel zu früh totalsaniert werde. «Weil die Miete bei der bestehenden Mieterschaft nicht einfach so erhöht werden kann, müssen neue ­Mieterinnen und Mieter her. Es kommt zur Leerkündigung.»

Experten empfahlen Abriss

Im Brunaupark war die Credit Suisse nicht der alleinige Grund, weshalb es zu einer Massenkündigung kam. Die Bank schreibt auf ihrer Website, dass sie ursprünglich beabsichtigte, zusätzliche Bauten im bereits bestehenden Areal zu errichten. Die bisherigen Wohnhäuser wären entsprechend nicht abgerissen worden.

Spätestens nach einem Treffen mit dem Stadtzürcher Baukollegium, einem Expertengremium, das von der Stadt eingesetzt wird, änderte die CS ihre Meinung. «Das Baukollegium regte eine gesamtheitliche Betrachtung an, um längerfristig eine gute städtebauliche Gestaltung sicherzustellen», schreibt die CS. Mit anderen Worten: Die Stadt favorisierte eine Totalsanierung – wohl auch im Zeichen einer besseren Verdichtung.

Urs Spinner, Departementssekretär des Zürcher Hochbaudepartements, wiegelt jedoch ab: «Die Credit Suisse hatte die freie Wahl. Es handelte sich lediglich um eine Empfehlung unserer ­Experten.»

Im schlechtesten Fall für die CS verschiebt sich der Baubeginn der zweiten Phase bis Ende 2026.

Gegen die Neubaupläne hat sich inzwischen Widerstand aus dem Quartier formiert. Die Interessengemeinschaft Leben im Brunaupark will den Abriss der Siedlung verhindern. Dazu lancierte sie eine Petition, die unter anderem ein Bleiberecht für ­bisherige Anwohnerinnen und Anwohner sowie bezahlbaren Wohnraum fordert. Die frühzeitig ausgesprochenen Kündigungen sollen rückgängig gemacht werden. Fast 1000 Personen haben bisher unterschrieben. Auf Anfrage schreibt die Credit Suisse: «Die Kündigungen sind unverändert gültig.»

Sicher ist: Den ehrgeizigen Zeitplan für die Neugestaltung des Brunauparks kann die CS nicht einhalten. Bisher plante die Grossbank Abriss und Neubau der neuen Liegenschaften bis Ende 2026, insgesamt 497 neue Wohnungen und 10'000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Die zweite Bauphase ab 2023, in der 230 Wohnungen erstellt werden sollen, wird sich nun verzögern: Im schlechtesten Fall für die CS verschiebt sich der Baubeginn der zweiten Phase bis Ende 2026.

Ein durchkreuzter Deal

Grund sind bestehende Verträge zwischen der Stadt und der CS. Diese sehen vor, dass bis 2026 insgesamt 84 Wohnungen der Kostenmiete unterstehen – einer Mietzinskontrolle durch die Stadt, die zu deutlich günstigeren Mieten führt. Um aus dem laufenden Vertrag auszutreten, schlug die CS der Stadt einen Deal vor: Die Zahl der Wohnungen in Kostenmiete soll auf 16 ­gesenkt werden. Um zu kompensieren, soll dafür deren Laufzeit verlängert werden.

Im März waren sich die Grossbank und das Hochbaudepartement von André Odermatt (SP) über dieses Vorgehen einig gewesen. Die CS hatte grünes Licht gegeben und die Kündigungen ausgesprochen. Einen Tag später intervenierte der Gesamtstadtrat. Er beschloss, am ursprünglichen Vertrag der Kostenmiete festzuhalten. Der Entscheid durchkreuzt nun die Neubau­pläne der CS. «Wir evaluieren derzeit, wie wir uns zeitlich neu organisieren», sagt CS-Sprecher Andreas Kern.

Erstellt: 01.05.2019, 10:51 Uhr