Warum kosten diese städtischen Wohnungen so viel Geld?

Die Stadt möchte einen 213 Millionen Franken hohen Kredit für eine grosse Wohnsiedlung im Leutschenbach. Im Mai stimmen die Stadtzürcher über das Vorhaben ab.

So soll sie aussehen: Die geplante Wohnsiedlung Leutschenbach. Visualisierungen: Clou Architekten AG

So soll sie aussehen: Die geplante Wohnsiedlung Leutschenbach. Visualisierungen: Clou Architekten AG

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Worüber wird abgestimmt?


Die Stadt Zürich will ihrem Auftrag nachkommen, für mehr bezahlbare Wohnungen zu sorgen, indem sie im Quartier Leutschenbach eine neue kommunale Wohnsiedlung erstellt. Diese soll 349 Wohnungen umfassen, jede dritte davon subventioniert für Menschen mit wenig Geld. Zusätzlich werden 9 Grosswohnungen und 11 Wohnateliers erstellt. Für dieses Vorhaben benötigt sie einen Objektkredit über 213 Millionen Franken. Die tatsächlichen Baukosten betragen gut 175 Millionen Franken. Der Rest des Kredits ist primär für die Übertragung des Grundstückwerts vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen vorgesehen, es handelt sich also nur um eine buchhalterische Verschiebung.

Wo befindet sich das Areal Leutschenbach?


Es handelt sich um eines jener Areale am nördlichen Stadtrand an der Grenze zu Opfikon, auf denen früher die Industrie angesiedelt war und die nun zu Wohn- und Gewerbezwecken umgenutzt werden. Es liegt ziemlich genau auf halbem Weg zwischen Hallenstadion und der grossen Überbauung Glattpark und grenzt an den relativ neuen Leutschenpark. Ein Teil des Areals gehörte früher der Firma Heineken, zuletzt war dort eine temporäre Wohnsiedlung für Asylsuchende untergebracht.

Warum kostet das so viel Geld?


Die Siedlung Leutschenbach kostet tatsächlich deutlich mehr als andere vergleichbare Bauprojekte, über die in jüngerer Zeit abgestimmt wurde. Die umstrittene Siedlung Hornbach im Seefeld-Quartier kostete «nur» gut 100 Millionen Franken, die Siedlung Kronenwiese in Wipkingen 65 Millionen. Das liegt aber in erster Linie daran, dass das aktuelle Vorhaben deutlich grösser ist. Runtergerechnet auf den Preis pro Wohnung baut die Stadt im Leutschenbach deutlich günstiger als bei den anderen beiden Siedlungen.

Was spricht gegen das Vorhaben?


Die Grünen sind zwar für das Projekt, kritisierten aber, dass im Innenhof der Siedlung zu viele Nebengebäude vorgesehen seien. Sie verlangten, dass eines dieser Gebäude gestrichen wird, damit die Bewohner mehr Grünflächen zur Verfügung haben, zumal auch der nahe Leutschenpark diesbezüglich mangelhaft gestaltet sei. FDP und SVP sähen es lieber, wenn die Stadt das Areal einem privaten Investor im Baurecht abgäbe, zum Beispiel an eine Pensionskasse. Sie sind überzeugt, dass Private besser und günstiger bauen würden, ohne dass sich die Mieten dadurch erhöhen. Bestärkt sehen sie sich durch den CEO des Generalunternehmers Halter, der in der «NZZ» sagte, er würde dieses Projekt für 120 Millionen Franken bauen. Die öffentliche Hand zahle 20 bis 40 Prozent mehr, als für die «primär anvisierte Funktion nötig wäre».

369 Wohnungen im Quartier Seebach: Visualisierung der 213 Millionen Franken teuren Überbauung.

Was ist dran an der Kritik?


Im Kern geht es um den Vorwurf, dass die Stadt bei solchen Projekten zu viele nicht zwingend nötige Vorgaben berücksichtige, weil jedes Amt seine Maximalforderungen reinpacke. Dadurch werde der Bau unnötig verteuert. Im aktuellen Fall etwa mit Vorschriften zu Ökologie, Minergie-Standard, Qualität der Wohnungen oder Gestaltung des Aussenraumes. Laut dem Halter-CEO sollte die Stadt nur die Zahl der Wohnungen, deren Qualität sowie allenfalls das Material vorgeben. Es geht also nur vordergründig um die Frage, wer wie teuer baut, sondern vielmehr um die Frage, was gebaut wird und wie. Der Stadtrat hat auf die Kritik reagiert, indem er auf das Projekt «Kostenklarheit» verwies, das er vor Jahren als Reaktion auf ebensolche Vorwürfe installierte, um unnötige Bestellungen bei Neubauten zu streichen.

Zu bedenken sind zudem drei Dinge. Erstens: Das kantonale Wohnbauförderungsprogramm macht klare Vorgaben, wie viel ein Neubau pro Wohnung maximal kosten darf, damit diese subventionierbar sind. Diese Limiten sind im Leutschenbach eingehalten – was bedeutet, dass sie nicht überrissen teuer sind.

Zweitens: Das in der Gemeindeordnung verankerte Drittelsziel verlangt vom Stadtrat explizit, dass er gemeinnützige Wohnbauträger fördern muss, die ihre Wohnungen nach dem Prinzip der Kostenmiete vergeben. Das wäre bei einer Pensionskasse nicht der Fall. Die Bürgerlichen müssten also zuerst eine weichere Formulierung des Drittelsziels erreichen (oder dieses müsste nachweislich erreicht sein), bevor sich ein Methodenwechsel in der städtischen Wohnbaupolitik rechtfertigen lässt.

Drittens: Der Architektenbund SIA verteidigt den Ansatz der Stadt, bei solchen Projekten besonders hohe Ansprüche zu stellen, da ihren Bauten auch ein Vorbildcharakter zukomme. Es geht also nicht nur um eine Investition in Wohnungen, sondern zugleich auch in eine gute, qualitativ hochwertige Baukultur.

Wie viel Miete sollen die Wohnungen kosten?


Laut Stadtrat wird eine nicht subventionierte 4½-Zimmer-Wohnung in der neuen Siedlung monatlich rund 1530 Franken kosten. Das wäre ein Stück günstiger als in der kommunalen Siedlung Rautistrasse am anderen Stadtende, wo gerade eine neue 4½-Zimmer-Wohnung für fast 1900 Franken ausgeschrieben war. Es ist aber vor allem deutlich günstiger als die zurzeit ausgeschriebenen Angebote privater Investoren in der Gegend um Leutschenbach: Schon im Altbau kosten 4½ Zimmer dort 2400 Franken, im Neubau zum Teil über 3200 Franken.

Erstellt: 23.04.2019, 14:47 Uhr

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