Wieso die SBB mit dem Turmbau zwei Jahre zuwarteten

Der 80 Meter hohe Franklinturm in Oerlikon sollte eigentlich schon stehen, doch die Bauarbeiten beginnen erst jetzt – nach einer Trendwende.

Sollte eigentlich in diesem Jahr eröffnet werden, doch die Bauarbeiten am Franklinturm beim Bahnhof Oerlikon haben eben erst begonnen. Visualisierung: SBB

Sollte eigentlich in diesem Jahr eröffnet werden, doch die Bauarbeiten am Franklinturm beim Bahnhof Oerlikon haben eben erst begonnen. Visualisierung: SBB

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Manchmal erzählen Gebäude, die noch nicht gebaut sind, eine Stadtgeschichte. So zum Beispiel der Franklinturm in Oerlikon. Direkt beim Bahnhof sollten eigentlich in diesem Jahr die Büros im 80-Meter-Hochhaus der SBB bezogen werden. Doch es kam anders. Erst seit kurzem schallt Lärm von der Baustelle, die Vorarbeiten sind im Gang. Gebaut wird zwei Jahre später als ursprünglich geplant.

Die SBB begründen die Verzögerung mit dem Überangebot an Büroflächen in Zürich. Das überrascht, denn Ende 2014 klang es noch ganz anders. «Dank der Lage unserer Gebäude haben wir mit der Vermietung keine Probleme», sagte eine SBB-Mediensprecherin dem TA. Ein damals zuständiger Immobilienbewirtschafter wurde sogar noch konkreter: «Für den Franklinturm gibt es so viele Interessenten, dass das Gebäude bereits voll ist, wenn alle unterschreiben.»

Büros sind wieder gefragt

Diese Erwartungen wurden nicht erfüllt. Zu wenig Interessenten hätten tatsächlich unterschrieben, sagen die SBB heute. Und: «Die SBB bauen neue Gebäude erst, wenn genügend Mietverträge unterschrieben sind. Wie viele das genau sind, ist vom Objekt und vom Standort abhängig.» Mitte dieser Woche waren laut der Projekt-Website neun Stockwerke und 41 Prozent der Fläche entweder vermietet oder reserviert. Noch vor einem Jahr waren laut der Website alle Flächen frei.

Patrick Schnorf beobachtet für Wüest Partner den Büroimmobilienmarkt. Vor knapp zwei Jahren habe eine Trendwende eingesetzt, sagt er. Büros in der Stadt seien wieder gefragt.

Tatsächlich zeigt ein Blick in die Leerstandsstatistik der Stadt Zürich, dass sich die leer stehende Bürofläche zwischen 2014 und 2018 um knapp 38 Prozent verkleinert hat. In absoluten Zahlen ist sie von 215'000 Quadratmetern auf 140'000 gesunken. «Vor fünf Jahren sind Unternehmen noch aus der Stadt hinaus in die Peripherie gezogen», sagt Schnorf. Heute seien es wieder die mit den öffentlichen Verkehrsmitteln am besten erschlossenen Lagen in den Städten, die für Firmen attraktiv seien. Auch die von Wüest Partner ausgewerteten Inserate seien in den vergangenen zwei Jahren zurückgegangen: Die Angebotsquote in der Stadt Zürich sank von 6,0 auf 4,9 Prozent.

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Ähnlich wie in Basel oder am Genfersee beobachtet Schnorf selbst bei den Spitzenmieten wieder eine höhere Zahlungsbereitschaft. In der Zürcher Innenstadt wird für beste Kleinflächen gegen 1000 Franken pro Quadratmeter und Jahr bezahlt. Aber: «Im Vergleich zu früher sind die Branchen der einziehenden Firmen diversifizierter.» Dominierten bis vor einigen Jahren vor allem Banken und andere Finanzinstitute, gehören heute IT-Firmen, Gesundheitsdienstleister, Beratungsfirmen oder Anwälte zu den wichtigsten Nachfragern. Diese suchten vorwiegend kleinere Flächen. «Grössere Angebote, also alles über 500 Quadratmeter, bleiben länger auf dem Markt», sagt Schnorf.

Andere Studien kommen zu einem ähnlichen Schluss. Die Wirtschaft brummte in den vergangenen Jahren, das führte zu weniger Leerstand. Die Immobilienbeobachter von JLL analysieren aber auch, dass der Markt in verschiedenen Regionen der Stadt unterschiedlich spielt. «Die Lage bleibt in Zürich-Nord herausfordernd», heisst es in ihrem Büromarkt-Bericht. Die grössten Leerstände der Region fänden sich in der Gegend vom Bahnhof Oerlikon bis zum Flughafen.

Dem pflichtet Schnorf bei: In Zürich-Nord gebe es tatsächlich noch viele freie Kapazitäten. «Alleine in Opfikon werden derzeit 135'000 Quadratmeter Büroflächen angeboten», sagt er. «Damit liegt fast jeder neunte der insgesamt 1,2 Millionen freien Büro-Quadratmeter im Kanton in der Nachbargemeinde Oerlikons.»

Mitte Woche waren im Franklinturm neun, am Freitag plötzlich nur noch vier Stockwerke vermietet oder reserviert.

Macht es dann trotzdem Sinn, in Bürogebäude zu investieren, wenn weiterhin viel leer steht? Durchaus, meint Schnorf. Denn die Qualitätsansprüche der Firmen hätten sich in den vergangenen Jahren gewandelt. Den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wolle man zum Beispiel klimatisierte Büros oder auch Küchen bieten. «Die Nachfrage nach neuen, modernen Büros ist gegeben, Altbauten haben es hingegen schwerer», sagt er.

Wie schwierig es ist, in Zürich-Nord Büros zu vermieten, zeigte auch das Beispiel des Circle beim Flughafen Zürich. Beim milliardenschweren Projekt verzögerte sich der Baubeginn um rund zwei Jahre, weil die Mieter fehlten. Die Devise war: Solange nicht 50Prozent der Flächen der ersten Bauetappe vermietet seien, werde nicht gebaut. 2014 verkündeten die Investorinnen, dass diese Quote erreicht sei – nicht dank des erwünschten Ankermieters, sondern weil die Flughafen Zürich AG den entscheidenden Mietvertrag mit sich selber abschloss. Heute sieht die Situation besser aus: Ende August gab der Flughafen bekannt, dass rund zwei Drittel der Fläche vermietet seien. Die ersten Mieter sollen den Neubau im kommenden Frühling beziehen, ab Mitte nächsten Jahres sollen insgesamt rund 75'000 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung stehen.

Es bleibt schwierig

Der Franklinturm in Oerlikon steht also in doppelter Konkurrenz: zu den Angeboten in der Innenstadt und zu jenen in der an die Stadt angrenzenden Agglomeration. Zwei Jahre Verspätung für das Projekt seien verkraftbar, sagt Schnorf. Solche Investitionen müssen sich in 40 bis 100 Jahren rechnen. Er glaube, dass sich Mieter finden lassen werden. Entscheidend dafür sei die Lage direkt am Bahnhof.

Ende 2018 haben die SBB zwischen den Gleisen am Bahnhof Oerlikon den ebenfalls 80 Meter hohen Andreasturm eingeweiht. Dort sind mittlerweile keine Büros mehr frei. Wie schwierig das Umfeld aber bleibt, zeigen die jüngsten Entwicklungen: Am Freitag waren im Franklinturm plötzlich nur noch vier Stockwerke vermietet oder reserviert.

Erstellt: 21.09.2019, 10:00 Uhr

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