Ein Turm voll Kleinstwohnungen für Zürich-West

Noch kein konkretes Projekt, sondern erst eine Ideenskizze: Die Terrasse befände sich auf dem Dach der heutigen Tonhalle Maag, links im Bild der neue Wohnturm. Visualisierung: SPS

Die hölzerne Konzerthalle auf dem Zürcher Maag-Areal ist ein Provisorium, von dem niemand will, dass es wieder verschwindet. Nicht einmal die Besitzer des Areals, die dort im grossen Stil bauen wollen – so viel ist nun klar. Man kann es kaum deutlicher sagen als der CEO von Swiss Prime Site (SPS): «Für uns als Projektentwickler ist es ein absolutes Must, dass auf diesem Areal weiterhin Kultur stattfindet», hielt René Zahnd an der Jahreskonferenz des Immobilienkonzerns fest. Er verspricht sich einen Mehrwert fürs eigene Bauprojekt, mit dem es in zwei bis drei Jahren losgeht.

Peter Lehmann, Chef der SPS-Immobiliensparte, spricht von einer Win-win-Situation, falls die Halle fortbestehen sollte. Profitieren würde einerseits die Tonhalle, die sich dort im Exil befindet, bis das Stammhaus ­renoviert ist. Ihr blieben die ­Kosten für den Rückbau erspart, nachdem sie für den Einbau der edlen Holzkonstruktion in eine alte Fabrikhalle schon 10 Millionen Franken bezahlt hat. Zudem hätte sie eine Dépendance mit hervorragender Akustik, die sie nach den Vorstellungen von Tonhalle-Präsident Martin Vollenwyder an 10 bis 20 Tagen im Jahr beispielen könnte.

1200 Franken pro Wohnung

Profitieren würde auf der anderen Seite auch die SPS, weil das Areal dank dem Konzertsaal gut frequentiert wäre und dies die ­Attraktivität der Mietwohnungen im geplanten Neubau steigern würde. Herzstück ist ein Turm, der nur einen Steinwurf vom Prime Tower entfernt entstehen soll, mit 56 Metern allerdings nicht mal halb so hoch wird. Er ist auf der gegenüberliegenden Seite der Halle projektiert und würde diese nicht tangieren.

Enthalten soll dieser Turm sogenannte Mikrowohnungen von 25 bis 30 Quadratmetern Fläche. Wer Gäste einladen oder ein Fest veranstalten will, kann dafür Räume in den unteren Geschossen oder auf der Dachterrasse buchen, zudem Küchen oder Caterer. So sieht es das Konzept vor. Ähnliche Konzepte kennt man in Zürich von neueren Genossenschaftssiedlungen, aber die SPS hat sich nicht daran orientiert, sondern an kommerziellen Vorbildern in London oder Dänemark, wo das gut funktioniere.

Die Grundmiete dürfte laut Peter Lehmann bei etwas über 1200 Franken pro Wohnung liegen. Gedacht seien diese primär für Singles, vom (nicht ganz mittellosen) Studenten über den ­Manager bis zum Senior.

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Noch ist offen, ob es 200 Appartements werden oder nur 80, denn dem Immobilien-Chef zufolge haben sich auch mehrere Grossfirmen gemeldet, die sich gerne auf dem Areal einrichten würden. Es könnte also auf einen Mix hinauslaufen: Wohnen, Arbeiten – und Kultur.

Den Kulturbegriff fasst die SPS nicht eng. «Wir sind interessiert daran, dass die Holzhalle weiter genutzt wird», sagt Lehmann, «aber es müssen nicht zwingend Konzerte sein.» Denkbar seien auch Events oder Kongresse. Das deckt sich mit einer städtischen Studie, der zufolge in Zürich genug Nachfrage bestünde für einen zweiten Konzertsaal nebst der Tonhalle. Diese Einschätzung ging davon aus, dass die Halle auf dem Maag-Areal nicht nur für Klassik genutzt würde, sondern auch für Unterhaltung, Tanz und Theater sowie Firmenanlässe.

Die Sache mit dem Mietzins

Der Knackpunkt, der über den Fortbestand der Halle entscheidet, ist laut Lehmann, ob sich ein Direktmieter findet oder eine Trägerschaft, die sie an Veranstalter weitervermietet. Die Tonhalle kommt dafür nach eigenen Angaben nicht infrage, sie kann sich das nicht leisten. Interesse zeigt die Maag Music & Arts AG, die 2002 das Areal für die Kultur erschlossen hat. «Wir würden dort gerne in irgendeiner Form weitermachen», sagt Mitgründer Darko Soolfrank.

Die Studie der Stadt rechnet vor, dass der Betrieb der Holzhalle schon ohne Miete ein Defizit von 600'000 Franken pro Jahr verursachen würde. Ohne Subventionen der Stadt ginge es kaum, glaubt auch Soolfrank. Hinzu kommt, dass die Tonhalle derzeit 2,5 Millionen Franken Miete pro Jahr zahlt, was in der Branche als viel gilt. Darin enthalten sind aber ein Teil der 7 Millionen Umzugskosten der Maag Music & Arts AG, die zugunsten der Klassik nach Oerlikon auswich. Der künftige Mietzins der Halle dürfte tiefer liegen. Wie viel tiefer, hängt auch davon ab, was der SPS ein guter Mix auf dem Areal wert ist. Dass sich Mietrabatte lohnen können, haben die SBB vorgemacht, die mit Sonderkonditionen für kreative Geschäfte die Attraktivität ihrer Europaallee gesteigert haben.

Andere entscheidende Fragen sind: Lässt sich ein zweiter Konzertsaal für Klassik betreiben, ohne die Tonhalle zu kannibalisieren? Ist der Saal auch für leichtere Unterhaltung nutzbar? Und wenn man der Halle ein offeneres Profil gibt: Wie weit kann man gehen, ohne das Tonhalle-Publikum zu vergraulen?

Erstellt: 01.03.2019, 09:39 Uhr